임상우, 강종범, 이정빈, 이송하 변호사와 함께 원고 측 변호사로 활약한 로엘법무법인의 정태근 대표변호사는 "현재 진행 중인 유사 사건에서도 대주단의 권리를 충실히 보호할 수 있을 것"이라고 기대감을 나타냈다.

서울중앙지법, '대출원리금+연체이자' 배상 약정은 '손해배상의 예정'

부동산 개발사업에서 책임준공을 확약한 신탁사가 약정한 기한까지 건물을 준공하지 못했다면 대주단에 대출원리금과 연체이자 전액을 배상해야 한다는 판결이 또 나왔다. 

법무법인 로엘, 대주단 대리해 또 승소

서울중앙지법 민사42부(재판장 최누림 부장판사)는 10월 2일 화성시 봉담읍의 대지 2,689㎡에 오피스텔과 근린생활시설을 신축 · 분양하는 사업에 240억원의 PF 대출을 실행한 파주중앙새마을금고 등 10개 새마을금고로 구성된 PF 대주단이 책임준공의무를 이행하지 못한 무궁화신탁을 상대로 낸 손해배상청구소송(2025가합12647)에서 "피고는 원고들에게 261억여원을 지급하라"고 원고 전부 승소 판결했다. 법무법인 로엘이 원고들을 대리했다. 피고는 법무법인 율촌이 대리했다. 

원고들은 피고와 시공사가 대출약정 또는 시공사 작성의 책임준공확약서에서 정한 책임준공의무를 이행
하지 못하는 경우, 수탁자(피고)는 대출금의 최초 인출일로부터 26개월(시공사의 준공기한으로부터 6개월) 이내에 책임준공의무를 이행하고, 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 그로 인해 대주에게 발생한 모든 손해(대출원리금과 연체이자)를 수탁자가 대주에게 배상하기로 하는 내용의 책임준공이행확약을 맺었으나 시공사인 보배촌종합건설 주식회사가 책임준공기한까지 건물을 준공하지 못하자, 대출 만기를 '최초 인출일로부터 32개월'로, 신탁사의 책임준공기한을 '최초 인출일로부터 30개월 이내인 2023년 11월 3일까지'로 연장하는 약정을 맺었다. 이후 원고 등 대출약정의 당사자들은 '대출 만기를 최초 인출일로부터 44개월까지인 2025. 1. 3.로 추가 연장하고, 2023. 10. 3.부터 연장된 대출 만기일까지 발생하는 대출이자의 지급도 대출만기일까지로 유예'하는 내용의 변경약정을 체결했다. 그러나 시공사는 '신탁사 책임준공기한'을 5개월 넘겨 2024년 4월 3일 이 건물에 관한 사용승인을 받았고, 차주인 한국자산개발 주식회사도 대출약정의 만기일인 2025년 1월 3일에 원고들에게 대출원리금을 상환하지 못하자 원고들이 대출원금 240억원에 대출이자 21억 8백여만원을 더한 261억 8백여만원의 지급을 청구하는 소송을 냈다. 

재판에선 피고가 원고들에게 작성해준 책임준공이행확약서에서 '피고가 신탁사 책임준공기한까지 책임준공의무를 미이행할 경우 대주에게 발생한 손해(대출원리금 및 연체이자)를 배상한다'고 약정한 조항(이 사건 쟁점조항)이 민법 제398조의 '손해배상의 예정'에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었다.

피고는 손해배상의 예정으로 볼 수 없다고 주장했으나, 재판부는 "피고는 대출약정, 신탁계약 특약사항 제27조의2 제2항, 책임준공이행확약을 통하여 쟁점조항에 관하여 반복하여 명시적으로 약정하였고, 특히 신탁계약 특약사항 제27조의2 제2항은 '만일 피고가 본 항의 책임준공의무를 이행하지 아니하는 경우 피고는 본 항에 따른 책임준공의무 지체로 인해 원고들에게 손해배상액의 예정액으로서 지연손해금(대출원리금 및 연체이자) 상당액을 배상해야 한다'고 규정함으로써 피고가 책임준공의무 미이행에 따라 원고들에게 배상하기로 약정한 '지연손해금'의 법적성격이 '손해배상액의 예정'임을 명시하였고, 피고가 손해배
상의 예정액으로 배상할 손해를 '대출원리금 및 연체이자'로 특정하였다"며 "이 사건 쟁점조항은 민법 제398조가 정한 '손해배상의 예정'에 해당한다고 봄이 타당하다"고 밝혔다.


재판부는 이어 "① 일반적인 관리형토지신탁계약에서 총 사업비의 약 0.05% ~ 0.15% 수준의 신탁수수료가 책정되는 것에 반하여, 피고는 이 사건 신탁계약에 따라 그보다 약 10배 이상 많은 신탁수수료를 수취한 것으로 보이는 점, ② 피고가 이처럼 높은 신탁수수료를 지급받을 수 있었던 것은 일반적인 관리형토지신탁계약과 달리 '책임준공의무'를 추가로 부담하고, 이를 미이행할 경우 대주단인 원고들에게 손해배상의 예정으로 '대출원리금 및 연체이자'를 배상할 책임을 지기 때문인 점, ③ 한편 새마을금고 여신업무방법서 제802조의26 제1항 제2호는 '원칙적으로 차주는 소요 사업비의 20% 이상을 자기자본으로 조달하여야 하며, 책임준공확약형 관리형토지신탁계약이 아니면서 시공사의 회사채 신용등급이 BBB+ 미만인 경우에는 총 사업비의 30% 이상을 자기자본으로 조달하여야 하고, 책임준공확약형 관리형토지신탁계약을 체결하는 경우에는 10%만을 자기자본으로 조달할 것을 최소 조건'으로 정하였는데, 이 사건 사업의 시공사는 신용등급이 BBB+ 미만이었음에도 총 사업비의 20% 미만이 자기자본으로 투입된 정황에 비추어 보면, 피고가 책임준공확약형 관리형토지신탁계약을 체결함으로써 대출원리금 및 연체이자 상당액을 손해배상의 예정으로 지급할 것을 약정하지 않았더라면 원고들이 이 사건 대출약정을 체결하는 것 자체가 불가능했을 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 이 사건 쟁점조항을 손해배상의 예정으로 해석하는 것은 이 사건 대출약정 당시 당사자의 의사는 물론 원고들과 피고 사이의 이익 균형에도 부합하는 것으로 보인다"고 판단했다.

"자본시장법상 무효 아니야"

피고는 쟁점조항이 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제55조와 제103조 제3항 등에서 금지하는 '손실보전 내지 이익보장'에 해당하여 무효라고 주장했다.

재판부는 그러나 피고가 부담하는 손해배상의무는, 계약상 자신의 의무로써 이른바 '하는 채무'에 해당하는 '책임준공의무'를 불이행한 것에 대한 손해를 배상하는 것이므로, 그 손해배상에 관한 약정인 이 사건 쟁점조항이 자본시장법 제55조에서 금지하는 '손실보전 또는 이익보장'이라고 할 수 없고, 금융감독원도 2016. 11.경 '책임준공확약은 신탁업자 본인의 채무에 해당하며, 수탁재산의 손실을 직접 보전하는 것이 아니므로, 의무불이행에 따른 손해배상액 산정 조건이 통상적인 조건과 달리 과도한 경우가 아니면 지급보증 및 손실보전에 해당하지 않는다'고 안내한 점에 비추어 보더라도, 이 사건 쟁점조항에서 정한 손해배상 예정액이 통상적인 조건이나 공평의 원칙 등에 비추어 과도하다고 보기 어려운 이상, 어느 모로 보나 무효로 볼 수는 없다"고 판시하고, 피고 측의 손해배상 예정액의 감액 주장도 받아들이지 않았다.

임상우, 강종범, 이정빈, 이송하 변호사와 함께 원고 측 변호사로 활약한 로엘법무법인의 정태근 대표변호사는 "최근 신탁사가 승소한 사례가 있었으나, 이번 판결로 신탁사 책임준공 위반에 따른 손해배상 책임을 인정하는 법원의 주된 기조는 바뀌지 않았음이 다시 확인되었다"며 "현재 진행 중인 유사 사건에서도 대주단의 권리를 충실히 보호할 수 있을 것"이라고 기대감을 나타냈다.​