로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 3천만 원대 임대차보증금 반환청구에서 청구 전부 인용 판결을 받아 보증금 채권을 집행할 수 있게 되었습니다. 의뢰인은 임대인 측 대리인과 임대차계약을 체결하였으나 목적물이 경매로 넘어가면서 보증금을 회수하지 못하는 상황에 직면하였습니다. 임대인 측은 대리인이 채무를 면책적으로 인수하였다며 자신의 반환의무가 소멸하였다고 항변하였고, 이를 두고 면책적 채무인수인지 중첩적 채무인수인지가 핵심 쟁점으로 부각되었습니다.

민법 제453조는 채권자와 인수인 사이의 계약으로 채무인수가 이루어질 수 있음을 규정하고 있으며, 민법 제454조는 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하더라도 채권자의 승낙이 있어야 채무자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 판례는 채무인수가 면책적 인수인지 중첩적(병존적) 인수인지 분명하지 않은 경우에는 원칙적으로 중첩적 채무인수로 해석하여, 종전 채무자도 인수인과 함께 연대하여 채무를 부담하는 것으로 보고 있습니다. 또한 주택임대차보호법 제3조의2는 임차인의 보증금 반환을 두텁게 보호하기 위한 우선변제권 등의 절차적 권리를 규정하고 있습니다.

의뢰인은 2019년경 임대인을 대리한 자와의 사이에서 원룸 임대차계약을 체결하면서 3천만 원대의 임대차보증금을 지급하였습니다. 그러나 2020년경 임대 목적물이 경매로 진행되면서 의뢰인은 임대차보증금을 정상적으로 회수하기 어려운 상황에 놓이게 되었습니다. 의뢰인은 임대인 측 대리인으로부터 임대차보증금을 변제하겠다는 취지의 각서를 받았으나, 실제 변제는 이루어지지 않았습니다. 이에 의뢰인은 로엘법무법인 서울민사전문변호사를 찾아 임대인과 그 대리인을 공동피고로 하여 임대차보증금 반환청구 소송을 제기하게 되었습니다.

제1 쟁점은 임대인 대리인이 작성한 각서가 면책적 채무인수에 해당하는지, 아니면 중첩적 채무인수에 해당하는지 여부였습니다. 상대방인 임대인은 대리인이 자신의 채무를 면책적으로 인수하였으므로 임대인에게는 더 이상 임대차보증금 반환의무가 존재하지 않는다고 항변하였습니다.

이에 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 각서의 문언과 작성 경위를 면밀히 분석하여, 각서에는 대리인이 임대인과 연대하여 보증금을 변제하겠다는 취지만 기재되어 있을 뿐 임대인의 채무를 면제하거나 소멸시키겠다는 의사가 명시적으로도 묵시적으로도 표시된 바 없다는 점을 강조하였습니다. 또한 판례 법리상 채무인수의 성격이 명확하지 않을 때에는 채권자 보호를 위해 중첩적 채무인수로 추정되어야 한다는 점, 임대차보증금이라는 채권의 성격상 채권자인 임차인에게 불리하게 해석될 수 없다는 점을 주장 논리로 구성하였습니다.

입증 방법으로는 각서의 문언 자체를 핵심 근거로 제시하면서, 의뢰인과 대리인 사이의 협의 과정에서 임대인의 면책에 관한 합의가 전혀 존재하지 않았다는 정황을 진술과 자료로 뒷받침하였습니다. 또한 임대인의 묵시적 승낙을 인정할 만한 사정조차 부재하다는 점을 변론 과정에서 거듭 부각시켰습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대인의 면책적 채무인수 항변을 모두 배척시키고, 임대인과 그 대리인을 상대로 한 임대차보증금 반환청구가 전부 인용되는 판결을 받았습니다. 이로써 의뢰인은 임대인과 대리인 양측에 대하여 임대차보증금 반환채권을 집행할 수 있는 법적 지위를 확보하게 되었으며, 경매로 인해 회수가 어려워졌던 보증금을 실제로 회수할 수 있는 현실적인 토대를 마련하게 되었습니다. 이번 결과는 각서의 문언 해석과 채무인수 법리의 정확한 적용을 통해 이끌어낸 성과로 평가됩니다.

임대차 관계에서 제3자로부터 보증금 변제 각서를 받은 경우, 그 각서가 면책적 채무인수인지 중첩적 채무인수인지에 따라 임대인에 대한 청구 가능 여부가 달라지므로 문언 작성 단계에서부터 의사 표시를 분명히 해두는 것이 중요합니다.

임대 목적물이 경매로 넘어간 상황이라면 우선변제권 행사, 배당요구, 별도의 보증금 반환청구 소송 등 다층적인 대응이 가능하므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있어 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.