로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 무단으로 설정된 주택임차권등기명령을 취소받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 신탁회사인 의뢰인은 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마친 부동산의 수탁자였으나, 위탁자가 의뢰인의 동의 없이 임대차계약을 체결하였고 임차인이 이를 근거로 임차권등기명령을 받아낸 상황이었습니다. 신탁부동산에 대한 임대권한의 귀속, 수탁자 동의 없이 체결된 임대차계약에 주택임대차보호법이 적용되는지가 핵심 쟁점이었습니다.

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만 임차권등기명령은 주택임대차보호법의 적용을 전제로 하므로, 임대차계약 자체가 적법한 임대권한자와 체결된 것이 아닌 경우에는 그 적용이 부정될 수 있습니다. 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 관한 권리와 의무의 귀속주체임을 명시하고 있으며, 신탁부동산의 처분 및 임대 권한은 원칙적으로 수탁자에게 있습니다. 따라서 위탁자가 수탁자나 우선수익자의 동의 없이 신탁부동산을 임대한 경우 그 임대차계약은 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵습니다.

의뢰인은 신탁회사로서 위탁자와의 부동산담보신탁계약에 따라 신탁부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 위탁자는 의뢰인과 우선수익자의 사전 동의 없이 임의로 제3자와 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 해당 임차인은 임대차가 종료되었음에도 위탁자로부터 임대차보증금을 반환받지 못하였다는 사유로 법원에 주택임차권등기명령을 신청하였고, 이에 따라 신탁부동산에 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 의뢰인은 신탁부동산의 소유권을 회복한 사실이 없음에도 임차권등기가 마쳐진 사실을 확인하고, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사를 찾아 주택임차권등기명령에 대한 취소를 신청하게 되었습니다.

제1 쟁점은 신탁부동산의 임대권한이 누구에게 있는지였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁의 법리상 수탁자가 신탁부동산에 관한 권리와 의무의 귀속주체이며, 임대 권한 역시 원칙적으로 수탁자에게 있다는 점을 명확히 정리하였습니다. 이를 입증하기 위하여 신탁원부와 신탁계약서를 제출하여 위탁자에게는 임대 권한이 부여되지 않았음을 소명하였습니다.

제2 쟁점은 위탁자가 체결한 임대차계약에 대하여 수탁자인 의뢰인이나 우선수익자의 사전 동의가 있었는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 임대차계약 체결 과정에서 의뢰인이 어떠한 동의도 한 사실이 없으며, 우선수익자 역시 별도의 동의를 한 사실이 없다는 점을 자료를 통해 소명하였습니다.

제3 쟁점은 임대차계약 체결 또는 그 이후 위탁자가 신탁부동산의 소유권을 회복하였는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 등기부등본상 의뢰인 명의의 신탁 소유권이전등기가 그대로 유지되고 있는 점, 신탁이 종료되거나 해지된 바 없는 점을 들어 위탁자가 소유권을 회복한 사실이 전혀 없음을 입증하였습니다.

종합하면, 서울부동산전문변호사는 위탁자가 의뢰인의 동의 없이 체결한 임대차계약은 적법한 임대권한자와 체결된 것이 아니므로 주택임대차보호법의 적용 대상이 아니며, 따라서 그에 기초한 임차권등기명령은 유지될 수 없다는 법리를 일관되게 주장하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 마쳐진 기존 주택임차권등기명령을 취소받는 결정을 이끌어냈습니다. 재판부는 해당 임대차계약이 신탁부동산의 소유자인 의뢰인과 체결된 것이 아닌 점, 의뢰인의 동의를 받았다거나 위탁자가 의뢰인으로부터 소유권을 회복하였음이 소명되지 않은 점을 종합하여, 임차인이 체결한 임대차계약은 주택임대차보호법의 적용을 받는 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하였습니다. 이를 통해 의뢰인은 신탁부동산에 대한 불측의 부담을 해소하고 수탁자로서의 권리를 회복할 수 있었습니다.

부동산담보신탁 구조에서 위탁자가 수탁자나 우선수익자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 경우, 해당 임대차는 주택임대차보호법상 보호 대상이 아닐 수 있으므로 수탁자는 신탁원부와 동의 관련 자료를 신속히 확보하여 임차권등기명령 취소 신청을 검토하는 것이 중요합니다.

신탁부동산에 임차권등기가 마쳐진 사실을 뒤늦게 확인한 경우, 등기 방치 시 향후 처분에 장애가 발생할 수 있으므로 조기에 대응하여야 합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁계약 구조와 동의 여부에 대한 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.