사건 요약
로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 차임을 연체하고 인도를 거부하던 임차인과 실제 점유자를 상대로 제기한 건물인도 및 퇴거 청구 소송에서 전부 승소 판결을 받았습니다. 의뢰인은 2014년부터 임차인과 상가임대차계약을 체결하고 갱신해 왔으나, 임차인이 2020년 8월부터 차임을 연체하고 같은 해 11월분부터는 차임 지급을 완전히 중단한 상황이었습니다. 이미 건물 매매가 진행되어 신규 매수인에게 인도해야 하는 시점이었음에도 임차인과 실제 점유자가 인도 및 퇴거를 거부하면서 다툼이 본격화되었습니다.
처벌 규정 및 관련 법령
민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 또한 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하여 상가 임대차의 특수성을 반영하고 있습니다. 임대차계약이 해지되거나 기간만료로 종료되면 임차인은 민법 제618조 및 제654조에 따라 목적물 반환의무를 부담하며, 임차인 외에 실제 점유하는 제3자가 있는 경우에는 점유자를 상대로 별도의 퇴거청구가 가능합니다.
사건 개요
의뢰인은 2014년 임차인과 상가건물에 관한 임대차계약을 체결한 뒤 수년간 계약을 갱신하며 임대차관계를 유지해 왔습니다. 그러나 임차인은 2020년 8월부터 차임을 일부씩 연체하기 시작하였고, 같은 해 11월분부터는 차임을 전혀 지급하지 않는 상태에 이르렀습니다. 의뢰인은 해당 상가건물을 매도하기로 하여 새로운 소유자에게 소유권을 이전해야 하는 상황이었고, 이에 임대차계약 해지 및 기간만료를 이유로 임차인에게는 건물인도를, 실제 상가를 점유하며 영업하던 점유자에게는 퇴거를 요청하였습니다. 하지만 임차인과 점유자는 인도와 퇴거를 거부하였을 뿐 아니라, 상가 앞에 쓰레기를 방치하고 인형과 팻말을 설치하는 등 주변에까지 영향을 미치는 행동을 이어갔습니다. 결국 의뢰인은 서울민사전문변호사의 조력을 받아 소송에 착수하게 되었습니다.
쟁점 및 변호인의 조력
제1 쟁점은 임대차계약의 적법한 해지 여부와 인도청구의 정당성이었습니다. 서울민사전문변호사는 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실을 객관적 자료로 정리하여, 상가건물 임대차보호법 제10조의8과 민법 제640조에 따라 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 주장하였습니다. 또한 갱신된 임대차의 기간만료 시점을 함께 입증하여 해지와 기간만료라는 두 가지 종료 사유를 병합 주장함으로써 청구의 안정성을 확보하였습니다.
제2 쟁점은 실제 점유자에 대한 퇴거청구의 인정 여부였습니다. 임차인 외에 점유하며 영업하는 제3자가 있었던 만큼, 단순한 임차인 인도청구만으로는 집행상 한계가 있다는 점을 고려하여 점유자에 대한 별도의 퇴거청구를 함께 제기하였습니다. 이를 통해 집행단계에서 점유자가 인도를 방해할 가능성을 차단하는 구조를 설계하였습니다.
제3 쟁점은 소송 진행 중 점유 상태의 동결 및 재산 보전이었습니다. 서울민사전문변호사는 본안소송 진행과 병행하여 점유이전금지가처분과 채권가압류를 신청하였고, 모두 인용 결정을 받아 소송 중 점유자가 바뀌거나 책임재산이 빠져나가는 것을 방지하였습니다. 아울러 의뢰인 및 신규 매수인과 지속적으로 소통하며 권리관계와 인도 시점에 관한 조율을 진행하였고, 절차의 누락 없이 사건을 신속하게 마무리할 수 있도록 단계별 대응을 이어갔습니다.
변호인 조력의 결과
로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임차인에 대해서는 첫 변론기일에 자백간주 판결을, 실제 점유자에 대해서는 공시송달을 통한 판결을 받아 건물인도청구와 퇴거청구 모두에서 전부 승소 판결을 받았습니다. 차임 연체 사실과 임대차 종료 사유를 명확히 정리하고, 본안과 보전처분을 병행하여 절차적 공백을 줄인 결과 복잡한 사실상 다툼 없이 사건이 신속히 종결될 수 있었습니다. 의뢰인은 새로운 소유자에게 약정한 시점에 가깝게 건물을 인도할 수 있게 되어 후속 매매 절차상의 부담도 함께 해소할 수 있었습니다.
실무 포인트
상가 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우, 단순히 해지 통지에 그치지 말고 해지와 기간만료를 병합한 인도청구로 청구의 안정성을 확보하는 것이 중요합니다.
임차인 외에 실제 점유하며 영업하는 제3자가 있는 경우, 임차인에 대한 인도청구와 점유자에 대한 퇴거청구를 함께 제기하고 점유이전금지가처분을 병행하여 집행 단계에서의 분쟁 가능성을 사전에 차단하는 것이 안전합니다.
사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 차임 연체 내역, 계약 갱신 경위, 점유자 현황 등에 대한 정확한 평가를 받는 것이 바람직합니다.
유사 사건을 검토 중인 분들께 (자주 묻는 질문)
상가 임차인이 차임을 몇 개월 연체하면 계약을 해지할 수 있나요?
임차인이 아닌 다른 사람이 상가를 점유하고 영업하는 경우에도 인도청구만 하면 되나요?
건물 매매가 예정되어 있어 빠른 인도가 필요한 경우 어떤 조치를 취해야 하나요?
참고자료
- 관련 법령
- 민법, 상가건물 임대차보호법, 민사집행법
- 관련 절차
- 건물인도청구 소송 절차, 퇴거청구 소송 절차, 점유이전금지가처분 절차, 채권가압류 절차
