로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 반환받을 길이 막막했던 임대차보증금 중 70%에 해당하는 금액을 공인중개사 측으로부터 배상받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 다액의 융자가 설정된 부동산임에도 공인중개사의 거듭된 안심 발언과 특약사항 기재를 신뢰하여 대항력을 갖추지 못한 임대차 계약을 체결하였으나, 이후 임대인이 파산하면서 보증금 회수가 불가능해진 상황이었습니다. 쟁점은 계약서에 기재된 특약사항을 공인중개사의 약정으로 해석할 수 있는지, 공인중개사법상 손해배상책임의 성립 여부였습니다.

민법 제105조는 당사자 사이의 약정이 강행규정에 반하지 않는 한 그 약정의 효력을 인정하고 있어, 임대차 계약서에 기재된 특약사항이 누구의 의무를 정한 것인지에 따라 약정금 청구의 근거가 됩니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 공인중개사가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임을 부담하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3항은 공인중개사가 한국공인중개사협회의 공제에 가입한 경우 협회가 공제금액 범위 내에서 배상책임을 함께 부담하도록 정하고 있습니다. 민사사건의 경우 손해의 발생, 인과관계, 손해액에 대한 입증이 인용의 핵심 요건이 됩니다.

의뢰인은 주거용 부동산에 관한 임대차 계약 체결을 준비하는 과정에서 해당 부동산에 상당한 금액의 융자가 설정되어 있음을 확인하고 임대차보증금 회수 가능성에 대한 불안을 표시하였습니다. 이에 중개를 담당한 공인중개사는 임대인이 자산이 충분하므로 보증금 반환에 아무런 문제가 없으며, 만약 문제가 발생할 경우 부동산에서 책임지겠다는 취지로 안심시켰고, 그러한 내용을 계약서 특약사항으로 기재하겠다고 약속하였습니다. 의뢰인은 이를 신뢰하여 주택임대차보호법상 대항력을 확보하기 어려운 조건의 임대차 계약을 체결하였습니다. 그러나 수년 뒤 임대인이 경제적 능력을 상실하여 파산에 이르게 되었고, 의뢰인은 임대차보증금을 한 푼도 반환받지 못한 상태에서 새 소유자로부터 퇴거 요청까지 받게 되었습니다.

제1 쟁점은 계약서 특약사항을 공인중개사의 직접적 책임 약정으로 해석할 수 있는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 특약사항의 문구가 단순한 중개 설명을 넘어, 보증금 미반환 시 책임 주체를 구체화하는 의사표시로 해석되어야 한다는 점을 강조하였습니다. 의뢰인의 계약 체결 동기, 융자 사실을 인지한 상태에서도 계약을 진행한 경위, 특약 기재 당시 공인중개사와 의뢰인 사이에 오간 구체적 대화 내용을 정리하여 약정금 청구의 기초 사실로 제시하였습니다.

제2 쟁점은 약정금 청구가 인용되지 않을 경우를 대비한 공인중개사법상 손해배상책임 구성이었습니다. 서울민사전문변호사는 예비적 청구로 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 구성하면서, 공인중개사가 융자 부담의 위험성과 대항력 부재의 의미를 충실히 설명할 주의의무를 위반하였다는 점을 입증하였습니다. 등기부등본상 권리관계, 임대인의 자력 상태에 관한 객관적 자료, 공인중개사의 설명 부족을 보여주는 정황을 종합하여 인과관계와 손해액을 특정하였습니다.

제3 쟁점은 한국공인중개사협회 공제조합의 연대책임이었습니다. 중개에 관여한 공인중개사 중 1인이 협회 공제에 가입되어 있었던 점을 활용하여, 공인중개사법 제30조 제3항에 근거해 협회를 공동피고로 추가하였고, 공제계약의 유효 기간과 보장 범위를 확인하여 책임 범위를 명확히 한 서울민사전문변호사는 채권 회수의 실효성을 확보하는 데 주력하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 화해권고결정을 통해 임대차보증금의 70%에 해당하는 금액을 배상받는 성과를 얻었습니다. 임대인의 파산으로 보증금 회수 자체가 사실상 불가능했던 상황에서, 중개 과정의 특약사항과 공인중개사법상 책임을 결합한 다층적 청구 구성을 통해 실질적 피해 회복을 이끌어낸 점에 의의가 있습니다. 또한 공인중개사 개인뿐 아니라 공제에 가입된 한국공인중개사협회까지 책임 주체로 포섭함으로써 회수 가능성을 높였다는 점에서, 유사한 임대차 피해 사건의 구제 방향을 제시한 사례입니다.

융자가 설정된 부동산의 임대차 계약을 체결할 때, 공인중개사가 안심을 주는 취지의 발언을 한 경우라면 그 내용을 반드시 계약서 특약사항으로 명문화해 두는 것이 중요합니다. 구두 약속만으로는 추후 책임을 묻기가 어렵기 때문입니다.

임대인의 자력 악화로 보증금 회수가 어려워진 경우, 임대인 외에 중개 과정에 관여한 공인중개사와 공제조합을 상대로 한 손해배상 청구가 실질적 회수 수단이 될 수 있습니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.