로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 상대방의 매매계약 해제 및 소유권이전등기말소 청구를 전부 기각시키고, 대위변제금 반환을 구하는 반소 청구까지 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 본인 소유 임야의 진입로 확보를 위해 인접 토지 소유자와 사용계약을 체결한 뒤 해당 부분에 관한 매매계약까지 마쳤으나, 상대방이 잔금 미지급을 이유로 매매계약 해제를 주장하면서 분쟁이 시작되었습니다. 핵심 쟁점은 근저당권 피담보채무의 승계 여부와 기지급금 2천만 원의 성격이었습니다.

민법 제544조는 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 후 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있으나, 해제권을 행사하기 위해서는 해제권자 스스로 자신의 의무를 이행하거나 이행을 제공하였어야 합니다. 매매계약에서 매도인은 매수인에게 완전한 소유권을 이전할 의무를 부담하므로, 목적 부동산에 설정된 근저당권의 말소의무 역시 매도인이 부담하는 것이 원칙입니다. 또한 민법 제741조에 따른 부당이득반환 법리에 따라, 타인의 채무를 대위변제한 자는 그로 인하여 이익을 얻은 채무자에게 변제액 상당의 반환을 구할 수 있습니다.

의뢰인은 2003년경 임야의 소유권을 취득하였으나 해당 임야에는 외부에서 접근할 수 있는 진입로가 확보되어 있지 않은 상태였습니다. 이에 의뢰인은 임야에 인접한 토지의 소유자인 상대방과 진입로 부분을 사용할 수 있도록 하되, 추후 소유권 이전이 가능해지는 시점에 해당 부분의 소유권을 이전받기로 하는 합의계약서를 작성하였습니다.

이후 2013년경 의뢰인과 상대방은 위 합의를 토대로 진입로에 해당하는 부분에 관한 매매계약을 정식으로 체결하였고, 의뢰인은 매매대금 일부를 지급한 후 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 상대방은 매매대금 중 잔금이 미지급되었다고 주장하면서 매매계약 해제를 통보하고, 의뢰인 명의의 소유권이전등기를 말소할 것을 구하는 소를 제기하였습니다. 상대방은 매매목적물에 설정되어 있던 근저당권의 피담보채무를 의뢰인이 승계하기로 하였으며, 의뢰인이 기지급한 2천만 원은 매매대금이 아니라 종전의 토지사용승낙에 대한 대가에 불과하다는 논리를 전개하였습니다.

제1 쟁점은 매매목적물에 설정된 근저당권의 피담보채무를 의뢰인이 승계하기로 합의하였는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 매매계약 당시 작성된 계약서와 부속 합의문서 어디에도 의뢰인이 피담보채무를 인수한다는 명시적 기재가 없다는 점을 출발점으로 삼았습니다. 이어서 매도인은 완전한 소유권을 이전할 의무를 부담하므로 별도의 명시적 합의 없이는 매수인이 근저당권 채무를 승계한 것으로 의제할 수 없다는 법리를 정리하여 주장하였습니다. 입증 방법으로는 매매 전후의 자금 흐름 자료, 채무 변제 내역, 관련 확인서 등을 체계적으로 정리하여 제출하였고, 상대방이 주장을 뒷받침할 객관적 자료를 전혀 제시하지 못하고 있음을 변론에서 지적하였습니다.

제2 쟁점은 의뢰인이 지급한 2천만 원이 매매대금의 일부인지, 별개의 토지사용승낙 대가인지였습니다. 서울민사전문변호사는 상대방 스스로 잔금 미지급을 이유로 매매계약 해제를 주장하고 있다는 점에 주목하였습니다. 즉, 상대방의 주장 자체에 따르더라도 의뢰인이 매매대금의 상당 부분을 이미 지급한 사실을 전제하는 것이며, 이는 2천만 원을 매매대금 일부로 수령하였음을 자인하는 것에 해당한다는 논리를 구성하였습니다. 또한 종전 합의계약서와 차용증 등 문서에 진입로 매매계약 시 해당 금원을 매매대금으로 정산하기로 한 내용이 반영되어 있다는 점을 입증자료로 제시하였습니다.

제3 쟁점은 의뢰인이 상대방을 대신하여 변제한 근저당권 피담보채무 상당액의 반환 문제였습니다. 서울민사전문변호사는 의뢰인이 실질적으로 매도인이 부담하여야 할 근저당권 채무를 대위변제하여 상대방이 그만큼의 이익을 얻었다는 점을 정리하여 반소를 제기하였고, 송금 내역과 채무 변제 증빙을 통해 대위변제 사실을 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 본소 청구 전부 기각과 반소 청구 전부 인용이라는 결과를 얻을 수 있었습니다. 재판부는 근저당권 피담보채무를 의뢰인이 승계하였다는 점에 관하여 상대방이 객관적 증거를 제시하지 못하였다고 판단하였고, 서울민사전문변호사가 제출한 확인서와 관련 입증자료 및 법리적 논거에 근거하여 피담보채무 승계 사실을 인정하지 않았습니다. 또한 2천만 원이 매매대금의 일부라는 점에 관하여도, 상대방이 잔금 미지급을 이유로 해제를 주장한 것 자체가 기지급금을 매매대금으로 수령하였음을 자인하는 것이라는 변론 논리를 받아들였습니다. 이에 더하여 의뢰인이 상대방의 근저당권 채무를 대위변제한 사실 역시 인정되어 반소 청구가 전부 인용되었습니다.

부동산 매매계약에서 매도인이 잔금 미지급을 이유로 계약 해제를 주장하더라도, 매도인 측의 근저당권 말소의무 등 선이행 또는 동시이행 관계에 있는 의무가 이행되지 않았다면 해제의 효력이 부정될 수 있습니다. 따라서 매수인 입장에서는 매매계약 체결 단계부터 근저당권 등 부담의 처리 방법을 계약서에 명확히 기재하고, 채무 인수 여부에 관한 합의가 없다면 그 부재 사실을 입증할 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

종전 합의에 따라 일정 금원을 미리 지급한 경우, 추후 정식 매매계약 체결 시 그 금원이 매매대금에 충당되는지를 계약서나 부속 합의서에 명시해 두면 추후 분쟁 발생 시 결정적인 증거가 됩니다.

사실관계와 자금 흐름, 문서 기재 내용에 따라 결론이 크게 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.