로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대인으로부터 합의금 6천만 원대를 지급받고 6개월간 차임을 무상으로 사용하며 원상회복의무까지 면제받는 조건으로 제소전화해를 성립시키는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 2019년 최초 상가임대차계약을 체결한 뒤 2021년 갱신 의사를 표시하였으나, 임대인이 변경되는 과정에서 새 임대인이 직접 사용을 이유로 건물 인도를 요구해 왔습니다. 갱신요구권 행사 기한이 이미 도과한 상태에서 의뢰인의 점유 권원을 어떻게 보호할 것인지가 핵심 쟁점이었습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있으며, 같은 조에 따라 임차인은 최초 임대차기간을 포함하여 10년의 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위한 경우 등 일정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있도록 정하고 있습니다. 한편 민사소송법 제385조는 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 제소 전에 법원에 화해를 신청할 수 있다고 규정하고 있어, 제소전화해 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.

의뢰인은 2019년경 임대인과 상가임대차계약을 체결하고 영업을 영위해 왔습니다. 2021년경 임대차기간 만료가 다가오자 의뢰인은 계약갱신 의사를 임대인 측에 표시하였습니다. 그러나 그 무렵 임대 목적물의 소유권이 변동되어 새로운 임대인이 등장하였고, 새 임대인은 본인이 해당 건물을 직접 사용하겠다는 이유로 의뢰인에게 건물 인도를 요구하였습니다. 의뢰인 입장에서는 갱신요구권 행사 기한이 이미 경과한 측면이 있어 법적으로는 인도에 응할 수밖에 없는 상황이었고, 그동안의 영업 기반과 권리금 회수 기회의 상실이라는 현실적 손실이 우려되는 상태였습니다.

첫 번째 쟁점은 갱신요구권 행사 기한 도과에 따른 점유 정당성의 문제였습니다. 서울부동산전문변호사는 상가건물 임대차보호법상 갱신요구 기간을 형식적으로만 보지 않고, 임대인 지위 승계 과정에서 의뢰인이 갱신 의사를 표시한 정황과 새 임대인의 사용 의사가 진정한 자기사용에 해당하는지 여부를 면밀히 분석하였습니다. 이를 토대로 즉시 인도청구에 응할 사안이 아니라는 점, 영업권 및 권리금 회수기회 보호의무가 문제될 수 있다는 점을 협상 테이블 위에 명확히 올려놓았습니다.

두 번째 쟁점은 의뢰인의 현실적 손실을 어떻게 보전받을 것인지였습니다. 서울부동산전문변호사는 소송으로 진행할 경우의 시간적·경제적 부담과, 임대인 측이 부담하게 될 영업방해·권리금 회수기회 보호 관련 법적 위험을 함께 정리하여 임대인 측에 제시하였고, 의뢰인이 영업을 안정적으로 정리할 수 있는 이전기간 확보와 금전적 보상이 합리적 해결안임을 설득하였습니다.

세 번째 쟁점은 합의 내용의 집행력 확보였습니다. 단순한 합의서만으로는 추후 임대인 측이 약정한 합의금 지급이나 차임 면제 조건을 이행하지 않을 경우 다시 소송을 제기해야 하는 부담이 있었습니다. 이에 서울부동산전문변호사는 민사소송법 제385조에 따른 제소전화해 절차를 활용하여, 합의 내용을 화해조서에 그대로 담아 확정판결과 동일한 집행력을 갖추도록 설계하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대인으로부터 합의금 6천만 원대를 지급받는 동시에, 잔여 점유기간 동안 6개월간 월 차임을 무상으로 사용하고, 통상 임차인이 부담하게 되는 원상회복의무까지 면제받는 조건으로 제소전화해를 성립시켰습니다. 단순히 명도에 응하는 데 그치지 않고 영업 정리에 필요한 시간과 비용, 그리고 점포 원상복구 부담까지 종합적으로 해소하는 결과를 이끌어낸 점에서 의의가 있으며, 화해조서를 통해 합의 이행의 안정성까지 확보하였습니다.

상가 임차인이 계약갱신요구 기한을 도과한 것처럼 보이는 경우라도, 임대인 변경 시점·갱신 의사표시 정황·권리금 회수기회 보호 등 다른 법리적 쟁점이 남아 있을 수 있으므로 섣불리 인도에 응하기 전에 점유 권원과 협상 카드를 함께 점검하는 것이 중요합니다.

명도 분쟁의 합의는 합의금 액수뿐 아니라 이전 유예기간, 차임 처리, 원상회복의무 면제 여부, 집행력 확보 수단까지 함께 설계되어야 하며, 제소전화해를 활용하면 추후 분쟁 재발 위험을 낮출 수 있습니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.