로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 차임을 연체한 임차인과 실제 점유자를 상대로 한 건물인도 및 퇴거 청구 소송에서 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 2014년부터 임차인과 상가임대차계약을 체결하고 수차례 갱신해 왔으나 임차인이 차임을 연체하고 인도 요청에도 응하지 않아 소송에 이르게 되었습니다. 계약해지 사유의 적법성과 실제 점유자에 대한 퇴거 청구의 정당성이 주된 쟁점이었습니다.

민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에 있어 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 상가건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있어, 상가임대차에서는 3기 이상의 차임연체가 해지 요건이 됩니다. 또한 민법 제618조는 임대차 종료 시 임차인이 목적물을 반환할 의무가 있음을 규정하고 있으며, 임대인은 임차물의 직접 점유자에 대해서도 퇴거를 구할 수 있습니다.

의뢰인은 2014년에 임차인 A와 상가임대차계약을 최초로 체결한 뒤 수차례 계약을 갱신하며 임대차 관계를 유지하여 왔습니다. 그러나 2020년 8월경부터 임차인 A가 차임을 조금씩 연체하기 시작하였고, 같은 해 11월분 차임부터는 전혀 지급하지 않는 상황에 이르렀습니다. 의뢰인은 해당 상가건물을 제3자에게 매도할 계획이었으나, 임차인 A와 실제 점유하며 영업 중이던 B는 계약해지와 기간만료 통지에도 불구하고 건물을 인도하거나 퇴거할 의사를 전혀 보이지 않았습니다. 오히려 상가 앞에 쓰레기를 방치하고 인형을 매달아 놓는 등 주변에 민폐를 끼치는 행동까지 이어졌으며, 의뢰인은 더 이상 자력 해결이 어렵다고 판단하고 로엘법무법인 서울민사전문변호사에게 사건을 의뢰하게 되었습니다.

제1 쟁점은 임차인 A에 대한 계약해지 사유의 적법성 및 건물인도 청구의 정당성이었습니다. 서울민사전문변호사는 임차인 A가 3기 이상의 차임을 연체한 사실을 임대차계약서, 차임 입금 내역, 미납 내역 등을 통해 명확히 입증하였고, 상가건물 임대차보호법 제10조의8과 민법 제640조에 따른 적법한 해지 요건이 충족되었음을 주장하였습니다. 아울러 계약기간 만료 사유까지 예비적으로 함께 주장하여 건물인도 청구의 근거를 중첩적으로 구성하였습니다.

제2 쟁점은 임대차계약의 당사자가 아닌 실제 점유자 B에 대한 퇴거 청구의 가부였습니다. 서울민사전문변호사는 임대인이 소유권에 기한 방해배제청구권 및 임차물 반환청구권의 실현을 위해 실제 점유자에 대해서도 퇴거를 구할 수 있다는 법리를 토대로, B가 임차인 A의 점유보조자 또는 전차인 등의 지위에서 상가를 점유하고 있음을 입증하였습니다.

제3 쟁점은 신속한 집행 보전이었습니다. 피고들이 인도 및 퇴거 요청을 지속적으로 거부하고 점유 명의를 변경할 우려가 있다고 판단되어, 서울민사전문변호사는 본안 소송과 병행하여 점유이전금지가처분과 채권가압류를 신청하였고 모두 인용 결정을 받아냈습니다. 이로써 본안 판결 전 점유 상태를 고정시키고 향후 강제집행의 실효성을 확보하였습니다.

또한 피고 B의 송달 회피로 소송 진행이 지연되지 않도록 서울민사전문변호사는 주소 보정, 특별송달, 공시송달 요건 충족 자료 등을 신속히 준비하여 재판부에 제출하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 첫 변론기일에 임차인 A에 대해 자백간주 판결을 받았고, 실제 점유자 B에 대해서는 공시송달을 통한 판결을 이끌어내어 전부 승소 판결을 확정하였습니다. 그 결과 의뢰인은 새로운 매수인에게 상가건물을 약정대로 인도할 수 있었고, 복잡한 공방 없이 사건을 신속히 종결할 수 있었습니다. 이는 차임 연체 사실에 대한 객관적 자료 정비, 점유이전금지가처분 및 채권가압류를 통한 보전조치, 송달 절차에서의 적극적 대응이 결합된 결과입니다.

상가 임차인이 차임을 연체한 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 3기 이상의 차임연체 사실을 객관적으로 입증할 수 있도록 입금 내역과 미납 내역을 시간 순으로 정리하는 것이 중요합니다.

임차인이 인도를 거부하고 점유자를 바꿔치기할 우려가 있는 경우, 본안 소송과 함께 점유이전금지가처분을 신청하여 집행의 실효성을 확보하는 것이 중요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.