로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 새로운 소유자를 상대로 한 임차보증금반환청구 소송에서 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 임대차 만료 전 갱신거절 의사를 명확히 통지하였음에도 임대차 목적물이 새 소유자에게 매각된 후 보증금을 돌려받지 못하여 소송에 이르게 되었습니다. 임대차계약의 적법한 종료 여부와 새 소유자의 보증금반환의무 승계가 핵심 쟁점이었습니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간 만료 전 일정 기간 내에 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 임차인이 만료일 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에 한하여 묵시적 갱신이 성립한다고 규정하고 있습니다. 같은 법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하여, 매수인이 보증금반환의무를 부담하게 됩니다. 또한 같은 법 제3조의3은 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하여 대항력과 우선변제권을 유지하도록 보장하고 있습니다. 민사사건에서는 임차인이 임대차 종료 사실과 목적물 인도(또는 동시이행 관계)를 입증하면 보증금 전액 반환이 인용됩니다.

의뢰인은 임대차 만료일을 약 4개월 앞두고 당시 소유자였던 임대인에게 유선상으로 임대차계약을 갱신하지 않고 만료 후 건물에서 퇴거하겠다는 의사를 분명히 전달하였습니다. 그로부터 약 2개월 뒤 기존 소유자는 의뢰인에게 임대차 목적물이 새로운 소유자에게 매각되었으니 보증금은 새 소유자에게 받으면 된다고 안내하였습니다.

의뢰인은 곧바로 새로운 소유자인 상대방에게 더 이상 거주하지 않을 것임을 통보하면서 이미 기존 소유자에게 갱신거절 의사를 표시하였다는 사실까지 알렸습니다. 그러나 상대방은 아무런 회신도 하지 않은 채 임대차 만료일이 도래한 2021년 이후에도 보증금 반환을 거부하였고, 이에 의뢰인은 퇴거 전 임차권등기명령을 미리 받아두는 등 권리보전 조치를 취한 뒤 보증금반환청구 소송에 이르렀습니다.

제1 쟁점은 임대차계약이 만료일에 적법하게 종료되었는지, 아니면 묵시적으로 갱신되었는지 여부였습니다. 상대방은 갱신거절 통지의 효력을 다투며 임대차가 갱신되었다는 취지로 다툴 여지가 있었으므로, 서울민사전문변호사는 의뢰인이 만료일 4개월 전 기존 소유자에게 명확히 갱신거절 의사를 표시한 점, 새 소유자인 상대방에게도 재차 같은 의사를 통지한 점을 통화내역과 메시지 등으로 정리하여 주택임대차보호법 제6조의 묵시적 갱신 요건이 충족되지 않음을 입증하였습니다.

제2 쟁점은 새로운 소유자인 상대방이 임대인의 지위를 승계하여 보증금반환의무를 부담하는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 기존 소유자로부터 수령한 매매계약 관련 자료를 통해 소유권이 상대방에게 이전된 사실을 객관적으로 증명하고, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 양수인인 상대방이 임대인 지위를 당연 승계한다는 법리를 명확히 제시하였습니다.

제3 쟁점은 보증금반환청구권의 보전과 의뢰인의 권리 행사 적법성이었습니다. 서울민사전문변호사는 의뢰인이 퇴거에 앞서 임차권등기명령을 받아두어 대항력과 우선변제권을 유지한 사실을 강조하고, 임차목적물의 인도와 보증금반환이 동시이행관계에 있다는 법리에 따라 인도를 거절당할 사유가 없음을 체계적으로 주장하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임차보증금반환청구의 전부 승소 판결을 받았습니다. 임대차계약이 만료일에 종료되었음이 인정되었고, 새 소유자인 상대방이 임대인 지위를 승계하여 건물의 인도와 동시에 보증금 전액을 반환할 의무가 있다는 점이 판결 주문에 그대로 반영되었습니다. 묵시적 갱신 여부, 양수인의 의무 승계, 임차권등기를 통한 권리 보전이라는 다툼의 여지가 있는 쟁점들을 객관적 자료와 법리로 사전에 차단하여 분쟁을 신속히 정리한 사례입니다.

임대차 만료를 앞두고 갱신을 원하지 않는 경우, 임대인에게 늦어도 만료 2개월 전까지 갱신거절 의사를 명확히 통지하고 그 내용을 문자, 내용증명, 통화녹취 등 객관적 형태로 남겨두는 것이 중요합니다.

임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 하는 경우, 퇴거 전 임차권등기명령을 미리 신청해 두어야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 임대차 목적물이 도중에 매각되었다면 양수인을 상대로 청구하는 것이 원칙입니다.

사실관계에 따라 묵시적 갱신 성립 여부와 양수인의 의무 승계 범위가 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.