로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 원고가 청구한 계약금 배액 상당의 손해배상 청구를 전부 기각시키는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 상속받아 공유 중이던 토지와 주택을 매도하면서 미등기 주택 문제와 일부 토지에 대한 인접 거주자의 점유 문제를 사전에 고지하고 매매대금을 감액하여 거래를 체결하였습니다. 그러나 매수인은 잔금기일 전 위 사정을 제대로 고지받지 못하였다며 기망에 의한 불법행위 손해배상을 청구하였고, 기망행위의 존부와 객관적 증거의 유무가 핵심 쟁점이 되었습니다.

민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있어, 매도인이 매매 목적물에 관한 중요한 사항을 고의로 기망하여 매수인에게 손해를 입힌 경우 불법행위 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자가 그 손해의 배상을 청구할 수 있도록 규정하여 채무불이행 책임의 근거가 되며, 민법 제565조는 매매의 당사자 일방이 계약 당시 계약금을 교부한 때에는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다. 손해배상 청구가 인용되기 위해서는 청구원인을 명확히 한 후 기망행위, 위법성, 손해의 발생, 인과관계가 모두 입증되어야 합니다.

의뢰인과 다른 공유자들은 상속을 원인으로 취득하여 공동으로 보유하고 있던 토지와 그 지상 주택을 매수인에게 매도하기로 하였습니다. 매매 목적물 중 주택은 도로 부지를 일부 침범한 형태로 축조되어 있어 등기가 불가능한 미등기 건물이었고, 토지 중 일부는 인접 거주자가 오래전부터 점유하고 있는 상태였습니다. 의뢰인은 계약 체결 과정에서 위 두 가지 사정을 매수인에게 충분히 설명하고, 그러한 하자를 반영하여 매매대금을 일정 부분 감액한 후 계약서를 작성하였으며, 해당 사정은 특약사항에도 기재되었습니다. 그러나 매수인은 잔금기일이 도래하기 전에 의뢰인 측이 위 사정을 제대로 설명하지 않고 자신을 속여 계약을 체결하게 하였다고 주장하면서, 계약금의 배액에 해당하는 금액을 손해배상으로 지급하라며 소를 제기하였습니다.

첫 번째 쟁점은 의뢰인 측에 기망행위가 존재하였는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 매매 계약서의 특약사항에 미등기 건물 문제와 일부 토지의 점유 상태가 명시되어 있었고, 매수인이 직접 자필로 서명하여 계약서를 작성하였다는 점을 강조하였습니다. 더 나아가 매매대금이 위와 같은 사정을 반영하여 시세보다 감액된 금액으로 책정되었다는 점을 통해, 매수인이 계약 당시 하자의 존재를 충분히 인식하고 있었음을 논증하였습니다.

두 번째 쟁점은 청구원인의 법적 성격을 명확히 하는 문제였습니다. 원고의 소장과 준비서면에는 사기에 의한 불법행위 손해배상과 계약 채무불이행 손해배상이 혼재되어 있어, 서울민사전문변호사는 재판부에 청구원인을 명확히 특정해 줄 것을 요구하였고, 이를 통해 불법행위 손해배상 채권으로 쟁점이 정리되도록 하였습니다. 이후 원고가 제출한 서면 중 의뢰인 측의 기망행위가 없었음을 사실상 인정하는 취지의 진술 부분을 찾아내어, 자기모순을 지적하며 반박하였습니다.

세 번째 쟁점은 일부 토지에 대한 인접 거주자의 매수 주장이 객관적으로 입증되는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 인접 거주자를 증인으로 신청하여 신문하는 과정에서, 매매 시기와 대금 지급에 관한 진술이 일관되지 않고 모순된다는 점을 부각하였고, 해당 토지에 관하여 재산세 등 공과금을 납부한 사실이 전혀 없다는 점을 밝혀냄으로써 실제 매매 사실이 존재하지 않았음을 입증하였습니다. 동시에 의뢰인이 인접 거주자의 매수 주장을 인식하지 못하였다는 점, 그러한 사정을 매수인에게 고지할 의무가 없었다는 점을 함께 주장하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로, 재판부는 미등기 건물에 관하여 의뢰인이 등기 가능성을 알면서도 이를 고지하지 않았다고 인정하기 부족하다고 판단하였고, 인접 거주자의 점유 사실 역시 계약 당시 매수인에게 고지되었으며, 인접 거주자의 매수 주장은 객관적 증거가 전혀 제출되지 않아 인정할 수 없다고 보았습니다. 이에 따라 원고의 손해배상 청구는 이유 없음으로 전부 기각되었습니다. 부동산 매매에서 매도인에게 부과되는 고지의무의 범위와 기망행위의 입증책임에 관한 법리를 충실히 적용한 결과로 평가됩니다.

부동산 매매 후 매수인으로부터 사기 또는 기망을 이유로 손해배상 청구를 받은 경우, 계약 체결 당시 작성된 계약서의 특약사항, 매매대금 감액 경위, 현장 설명 내역 등 객관적 자료를 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

청구원인이 불법행위 손해배상인지 채무불이행인지에 따라 입증책임의 분배와 소멸시효가 달라지므로, 초기 단계에서 청구원인을 명확히 특정하도록 대응하는 전략이 필요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.