로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대인이 제기한 건물인도청구 소송에서 전부 승소하는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 임차인의 계약갱신요구권 조항이 신설되기 전에 임대인으로부터 계약 종료 통지를 받았으나, 개정 법률 시행 후 계약기간 만료 전에 갱신을 요구하였고, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 명도소송을 제기한 사안입니다. 임대인의 갱신거절 사유가 진정한 실거주 목적인지, 아니면 매매를 위한 명도 확보가 진정한 의도인지가 핵심 쟁점이었습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하면서, 같은 항 제8호에서 임대인 또는 그 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 한하여 예외적으로 갱신거절이 가능하도록 정하고 있습니다. 같은 조 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고도 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 종전 임차인에게 손해배상 책임을 지도록 규정하고 있으나, 매매의 경우에 대한 직접적인 구제 조항은 두고 있지 않습니다. 민사상 건물인도청구는 적법한 점유 권원이 소멸되어야 인용되므로, 임차인의 갱신요구권이 적법하게 행사된 경우 임대인의 인도청구는 기각됩니다.

의뢰인은 분쟁 대상 건물의 임차인으로서 일정 기간 동안 거주해 온 상태였습니다. 계약갱신요구권이 신설되기 전 단계에서 임대인이 계약 종료를 통지한 사실이 있었으나, 의뢰인은 이를 합의 종료로 받아들이지 않았고 계속 거주 의사를 유지하고 있었습니다. 이후 개정된 주택임대차보호법이 시행되어 임차인의 계약갱신요구권 조항이 신설되었고, 의뢰인은 계약기간 만료 전 적법한 시기에 갱신을 요구하였습니다. 임대인은 이에 대해 본인이 실거주할 예정이라는 사유로 갱신을 거절하였으나, 의뢰인은 임대인의 진정한 의도가 세입자 없는 상태에서 건물을 매도하기 위한 것이라고 판단하여 건물 인도를 거부하였습니다. 임대인은 결국 의뢰인을 상대로 건물인도 청구 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 임대인의 최초 계약 종료 통지로 인해 임대차 계약이 합의 종료된 것으로 볼 수 있는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 임대인이 최초 계약 종료를 통지할 당시 및 이후 갱신거절을 통지할 당시 의뢰인과 임대인 사이에 오간 대화 내용을 면밀히 분석하여, 의뢰인이 계약 종료에 동의한 사실이 없으며 오히려 계속 거주 의사를 표명해 왔다는 점을 입증하였습니다. 이를 통해 갱신요구권 신설 전 종료 통지의 효력이 의뢰인을 구속할 수 없음을 명확히 하였습니다.

제2 쟁점은 임대인의 갱신거절 사유가 진정한 실거주 목적인지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 임대인의 매매 추진 정황, 부동산 시장에서의 거래 시도, 임대인의 기존 거주 상황 등을 종합적으로 정리하여 임대인의 갱신거절 의도가 실거주가 아닌 매매를 위한 명도 확보에 있다는 점을 집중적으로 입증하였습니다.

제3 쟁점은 실거주 목적 갱신거절의 인정 범위와 입법 취지에 관한 법리 주장이었습니다. 서울민사전문변호사는 개정 주택임대차보호법이 실거주 목적 갱신거절 후 제3자에게 임대한 경우에 대해서만 손해배상 조항을 두고 있을 뿐, 매매한 경우에 대한 구제수단을 두지 않고 있다는 입법 공백을 지적하였습니다. 나아가 임대인의 주관적 거주 의사만으로 임차인의 거주권이 좌우된다면 주택임대차보호법이 임차인의 거주를 두텁게 보장하려는 취지가 형해화된다는 점을 강조하며, 실거주 목적 인정 여부는 임차인이 임대인의 실거주 의사에 대한 신뢰를 가지게 된 경위, 임대인이 실제 거주할 목적을 가지게 된 경위와 그 내용 등 제반 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 주장하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대인의 건물인도청구가 전부 기각되는 전부 승소 판결을 받았습니다. 재판부는 주택임대차보호법상 갱신요구권을 실질적으로 보장하기 위해서는 임대인이 실제 거주할 예정이라는 사정만을 들어 언제든 갱신을 거절할 수 있다고 보아서는 안 되고, 임차인이 임대인의 실거주 의사에 대해 어떠한 신뢰를 가지게 되었는지, 임대인이 실제 거주 목적을 가지게 된 경위와 내용이 무엇인지 등 여러 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 판시하였습니다. 이를 토대로 재판부는 의뢰인에게 임대인이 해당 건물에 실제로 거주할 예정이 아니라는 정당한 신뢰가 형성되어 있었다고 판단하여 임대인의 청구를 기각하였고, 의뢰인은 안정적으로 주거권을 유지할 수 있게 되었습니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였으나 실제로는 매매를 추진하는 등 의심 정황이 있는 경우, 갱신거절 통지 전후의 대화 내용, 문자 메시지, 부동산 매물 등록 정황 등 객관적 자료를 신속하게 확보하는 것이 중요합니다.

계약갱신요구권 행사 시점과 임대인의 종료 통지 시점, 개정법 시행일의 선후 관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 갱신요구권의 적법한 행사 가능성을 정확히 평가받는 것이 안전합니다.