로엘법무법인 민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 공인중개사 측을 상대로 권리금 상당 손해를 포함한 1천만 원대의 손해배상 판결을 이끌어냈습니다. 의뢰인은 주점 영업을 하기 위하여 공인중개사의 중개로 지하 1층 상가에 관한 임대차계약과 권리양도양수계약을 체결하였으나, 계약 체결 이후 해당 건물 구조상 영업허가 자체가 불가능하다는 사실이 확인된 사안이었습니다. 권리금 상당 손해의 인정 여부, 공인중개사의 확인·설명의무 위반 여부, 영업승계로 우회 가능성 등이 주요 쟁점이었습니다.

공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 중개대상물의 상태에 관하여 성실·정확하게 설명할 의무가 있음을 규정하고 있습니다. 같은 법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있습니다. 또한 민법 제756조는 사용자가 피용자의 사무집행에 관한 불법행위로 인한 손해를 배상할 책임을 부담한다고 규정하고 있으며, 식품위생법과 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법은 일정한 시설기준을 충족하지 못하는 건물에서는 영업허가뿐 아니라 영업승계의 방법으로도 적법한 영업이 불가능하다는 점을 정하고 있습니다.

의뢰인은 주점 영업을 시작하기 위하여 적합한 점포를 찾던 중, 공인중개사 측의 중개를 통해 특정 건물의 지하 1층 상가에 관하여 임대차계약을 체결하고, 동시에 기존 임차인과 권리양도양수계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 영업을 개시하기 위하여 기존 임차인에게 권리금을 지급하였고, 인테리어비용과 청소비 등 영업 준비비용도 지출하였습니다.

그러나 계약 체결 이후 소방 관련 업체 및 전문가에게 자문을 구하는 과정에서, 해당 건물 지하 1층은 다중이용업소 관련 법령상의 시설기준을 갖출 수 없어 영업허가 자체가 불가능한 구조라는 사실이 밝혀졌습니다. 결국 의뢰인은 단 한 차례의 영업도 하지 못한 채 계약을 해제하기에 이르렀고, 이미 지출한 권리금과 인테리어비용 등의 회수를 위해 공인중개사, 그 사용자, 실질 건물주, 임대차계약상 명의자 등을 상대로 약 1천8백만 원 상당의 손해배상을 청구하게 되었습니다.

첫 번째 쟁점은 피고별로 손해배상책임의 법적 구성을 어떻게 달리할 것인지였습니다. 로엘법무법인 민사전문변호사는 공인중개사에 대해서는 공인중개사법 제25조 및 제30조에 따른 설명의무 위반과 손해배상책임을, 그 사용인에 대해서는 민법 제756조에 따른 사용자책임을, 실질 건물주에 대해서는 위 피고들과의 공동불법행위 책임을, 명의상 임대인에 대해서는 임대차계약상 채무불이행 책임을 각 별도로 구성하여 청구원인을 정밀하게 설정하였습니다.

두 번째 쟁점은 임대인 측이 보증금 반환 시 작성한 영수증에 향후 일체의 책임을 묻지 않겠다는 부제소합의 취지의 문구가 포함되어 있어, 임대인 측에 대한 책임 추궁이 사실상 어려운 상황이라는 점이었습니다. 로엘법무법인 민사전문변호사는 임대인 측에 대한 청구가 어려울 가능성을 고려하여, 책임의 중심축을 공인중개사 측에 두고 입증을 집중시키는 전략을 채택하였습니다.

세 번째 쟁점은 통상 공인중개사에게 중개수수료를 초과하는 손해배상책임을 인정한 사례가 많지 않다는 점이었습니다. 조정 과정에서도 공인중개사 측은 중개수수료 상당액 정도만 반환할 의사가 있다고 밝혀 의뢰인이 희망한 청구금액의 절반 수준과는 큰 차이가 있었습니다. 이에 로엘법무법인 민사전문변호사는 공인중개사가 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법과 식품위생법령상 영업허가 가능 여부를 사전에 확인하여 의뢰인에게 설명할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않은 점을 부각시키고, 그러한 의무 위반이 권리금, 인테리어비용 등 영업 준비비용 일체에 대한 손해와 상당인과관계가 있다는 논리를 구성하였습니다.

네 번째 쟁점은 재판부가 의뢰인이 새로운 영업허가가 아니라 기존 영업의 승계 방식으로 진행하였다면 영업이 가능했을 것이 아닌지 의문을 제기한 부분이었습니다. 로엘법무법인 민사전문변호사는 식품위생법 및 같은 법 시행규칙, 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 및 같은 법 시행령·시행규칙의 관련 조문을 면밀히 검토하여, 해당 건물 지하 1층은 영업허가는 물론 영업승계의 방법을 취하더라도 시설기준을 충족할 수 없어 적법한 영업이 불가능하다는 점을 구체적으로 입증하였습니다.

다섯 번째 쟁점은 권리금 상당액의 손해배상 청구 가능 여부였습니다. 로엘법무법인 민사전문변호사는 해당 권리금이 바닥권리금의 성격을 가진다는 점, 의뢰인이 권리금을 지급한 경위, 영업 자체가 불가능한 점포에 권리금을 지급할 합리적 이유가 없다는 점을 설명하면서, 청구취지는 권리금 자체의 반환이 아니라 공인중개사의 설명의무 위반으로 인하여 의뢰인이 입은 권리금 상당의 손해를 배상하라는 것임을 명확히 강조하였습니다.

로엘법무법인 민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 공인중개사 측을 상대로 한 청구에서 권리금을 포함한 손해 전액이 인정되는 전제 아래, 임대차계약 체결 전 의뢰인이 영업 가능 여부를 미리 확인하지 않은 점이 과실상계 사유로 일부 참작되어 1천만 원대의 손해배상이 인용되는 판결을 받았습니다. 이는 의뢰인이 조정 과정에서 양보 가능하다고 밝힌 금액 수준의 인용에 해당합니다. 임대인 측에 대한 청구는 영수증에 기재된 부제소합의로 인하여 소의 이익이 없다는 이유로 각하되었으나, 책임 추궁이 쉽지 않다고 평가되는 공인중개사 측에 대하여 중개수수료를 크게 초과하는 권리금 상당 손해까지 인정받았다는 점에서 의미가 있는 결과였습니다.

상가 임대차와 권리양도양수가 동시에 이루어지는 경우, 해당 점포에서 의도한 업종의 영업허가가 실제로 가능한지를 계약 체결 전에 확인하는 것이 중요합니다. 특히 다중이용업소에 해당하는 주점, 노래연습장, 음식점 등은 식품위생법과 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법상의 시설기준을 충족하지 못하면 영업승계 방식으로도 적법한 영업이 불가능할 수 있습니다.

공인중개사 측에 중개수수료를 초과하는 손해배상책임을 묻기 위해서는, 단순한 설명 누락의 주장이 아니라 어떤 법령상 어떤 사항에 대한 설명의무가 있었는지, 그 의무 위반이 어떠한 손해와 인과관계가 있는지를 구체적으로 구조화하여 입증할 필요가 있습니다.

보증금 반환 영수증에 부제소합의 취지의 문구가 포함된 경우, 추후 손해배상청구가 각하될 위험이 있으므로 합의서나 영수증 문구를 작성·서명하기 전에 신중한 검토가 필요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.