로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 상습적으로 차임을 연체하고 연락을 회피하던 임차인과의 임대차계약을 종료하고, 미지급 차임 전액을 지급받으며 건물까지 온전히 명도받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 상가 임대인으로서 월 차임을 장기간 미납하는 임차인 문제로 곤란을 겪고 있었으며, 임차인은 코로나19 관련 임시 특례 조항을 악용하여 임대인의 정당한 권리 행사를 어렵게 만들고 있었습니다. 본 사안의 쟁점은 차임 연체에 따른 계약 해지 요건 충족 여부와 묵시적 갱신 차단, 그리고 명도 실현이었습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 또한 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있으며, 상가건물 임대차의 경우 위 특별법이 우선 적용됩니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의9는 코로나19 확산기에 한정하여 일정 기간(6개월) 동안의 연체 차임액을 제10조 제1항 제1호(계약갱신요구 거절 사유), 제10조의4 제1항 단서(권리금 회수기회 보호 예외) 및 제10조의8(계약해지) 적용 시 연체액에서 제외하도록 하는 한시적 특례를 두고 있습니다. 다만 이 특례는 임차인의 차임 지급의무 자체를 면제하는 것이 아니며, 미지급 차임에 대한 청구권은 임대인에게 그대로 유보되어 있다는 점이 중요합니다.

의뢰인은 서울 소재 상가건물을 임대하던 임대인으로, 임차인의 장기간 차임 미납과 연락 두절 상황으로 어려움을 겪고 있었습니다. 임차인은 수개월에 걸쳐 월 차임을 지급하지 않았으며, 의뢰인의 전화나 문자에도 응답하지 않는 태도를 보였습니다. 의뢰인은 미지급 차임을 정산하고 임대차계약을 조속히 종료하길 원하였으나, 임차인은 오히려 코로나19 관련 한시적 특례 규정을 거론하며 임대인의 정당한 해지 요구에 응하지 않으려 하였습니다.

또한 임차인은 임대인과의 협의 없이 묵시적 갱신을 통해 임대차관계를 연장하려는 태도를 보였고, 이에 의뢰인은 계약 종료 의사를 명확히 표시하고 명도 절차를 진행하기 위해 로엘법무법인 서울민사전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

제1 쟁점은 임차인이 주장하는 코로나19 한시적 특례 조항(상가건물 임대차보호법 제10조의9)이 본 사안에 어떻게 적용되는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 위 특례 규정이 일정 기간의 연체액을 해지 사유 산정에서 제외할 뿐, 차임 지급의무 자체를 면제하는 것이 아니며, 특례 적용 기간을 제외하고 산정하더라도 임차인의 연체 차임이 이미 3기 분에 달하여 해지 요건이 충족됨을 정리하여 주장하였습니다.

제2 쟁점은 묵시적 갱신 차단과 계약 종료 의사의 명확한 표시였습니다. 서울민사전문변호사는 임차인에게 계약 종료 통지와 차임 지급 요구를 담은 내용증명을 발송하였고, 임차인이 우편 수령을 회피하는 정황이 확인되자 다양한 송달 방법을 동원하여 의사표시가 임차인에게 도달되도록 조치하였습니다. 동시에 건물명도 및 연체차임 청구 소송을 제기함으로써 임대인의 계약 종료 의사가 객관적으로 확정되도록 하였습니다.

제3 쟁점은 임차인과의 직접 소통을 통한 분쟁의 조기 종결이었습니다. 서울민사전문변호사는 임차인에게 직접 연락하여 임대인의 요구가 상가건물 임대차보호법 및 민법상 정당함을 설명하고, 소송이 장기화될 경우 임차인에게 발생할 소송비용과 지연손해금 부담을 구체적으로 안내하였습니다. 수 회에 걸친 설득 과정을 통해 임차인은 결국 임대인 측 주장의 정당성을 수긍하게 되었습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 법원 판결 선고 이전 단계에서 임차인과 원만한 합의에 이르렀고, 임대차계약을 종료함과 동시에 미지급 차임 전액을 지급받았으며, 건물도 별다른 문제 없이 명도받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 통상적인 명도 소송은 판결 확정 이후 강제집행 절차까지 거치게 되어 장기간이 소요되는 경우가 많은데, 본 사안은 소송과 협상을 병행하는 전략을 통해 비교적 단기간에 모든 쟁점이 해결되었다는 점에서 의미가 있습니다.

차임 연체로 임대차계약 해지를 고려 중인 임대인은 연체 차임 횟수와 금액을 명확히 정리하고, 계약 해지 의사를 내용증명 등 객관적 증거가 남는 방식으로 통지하는 것이 중요합니다. 임차인이 연락을 회피하는 경우 묵시적 갱신이 성립할 우려가 있으므로, 갱신 거절 시점과 통지 방법을 신중히 관리해야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의9 등 특례 규정의 적용 범위에 대한 오해로 분쟁이 장기화되는 사례가 많으므로, 법령 해석과 사실관계 정리가 동시에 필요합니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.