로엘법무법인 부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 매수한 맹지에 건축허가를 받을 수 있도록 피고가 별도로 매수한 인접 토지의 소유권을 이전받는 조건으로 조정을 성립시켰습니다. 의뢰인은 주택 2채를 신축할 목적으로 토지 2필지를 매수하였으나, 해당 토지가 도로와 연결되지 않은 맹지여서 1년 넘게 건축허가를 받지 못하였습니다. 매매계약서상 건축 목적이 명시되지 않은 상황에서 계약 해제 또는 취소가 가능한지가 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제109조 제1항은 의사표시가 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 그 의사표시를 취소할 수 있다고 규정하고 있으며, 다만 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정하고 있습니다. 민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매수인이 이를 알지 못하고 그 흠결로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 건축법 제44조 제1항은 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접하여야 한다고 명시하고 있어, 도로와 연결되지 않은 맹지의 경우 원칙적으로 건축허가가 불가능합니다.

의뢰인은 2019년경 주택 2채를 신축할 목적으로 피고 소유의 토지 2필지를 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였습니다. 해당 토지는 인접 도로와 직접 접하지 않은 맹지였으나, 피고는 인접 도로에 대한 사용수익권을 확보해 주겠다고 약속하였고, 의뢰인은 이를 신뢰하여 계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 토지 매수 후 토목공사 계약, 건축 설계 계약 등을 잇따라 체결하면서 신축 준비를 진행하였습니다. 그러나 피고가 인접 도로의 사용수익권을 확보해 주지 못하여 의뢰인은 1년이 넘도록 건축허가를 받지 못하는 상황에 놓였고, 이미 지출한 토목공사비와 설계비 등의 손해가 누적되었습니다. 결국 의뢰인은 매매대금 반환과 손해배상을 구하는 소송을 제기하였고, 로엘법무법인 부동산전문변호사가 사건을 대리하게 되었습니다.

제1 쟁점은 매매계약 해제의 요건이 갖추어졌는지 여부였습니다. 매매계약서에 "주택 2채를 신축할 목적"이라는 매매 목적이 명시적으로 기재되어 있지 않은 점이 가장 큰 난관이었습니다. 상대방은 단순 토지 매매일 뿐 건축허가를 조건으로 한 계약이 아니므로 해제 사유가 존재하지 않는다는 입장을 강하게 견지하였습니다.

로엘법무법인 부동산전문변호사는 두 갈래의 논리로 대응하였습니다. 첫 번째 논리는 비록 매매계약서 본문에 건축 목적이 명시되지 않았더라도, 매매 협상 과정과 계약 체결 전후의 정황상 건축허가를 받을 수 있는 상태로 토지가 인도되는 것이 매매계약의 본질적 내용에 포함되어 있었다는 점이었습니다. 이를 입증하기 위해 토지 매수 직후 체결한 토목공사 계약서, 건축 설계 계약서, 피고가 인접 도로 사용수익권 확보를 약속한 정황 자료 등을 제출하여 매매계약의 진정한 목적을 입증하였습니다.

제2 쟁점은 예비적 주장으로서 착오 취소의 가능성이었습니다. 로엘법무법인 부동산전문변호사는 설령 건축 목적이 매매계약의 내용으로 인정되지 않더라도, 의뢰인이 해당 토지에 건축허가가 가능하다고 믿고 매수한 것은 법률행위 내용의 중요부분에 관한 착오에 해당하므로 민법 제109조에 따라 매매계약을 취소할 수 있다는 논리를 제시하였습니다. 맹지로서 건축허가가 불가능한 토지에 수억 원대의 대금을 지급하고 매수하는 매수인은 통상 존재하지 않는다는 점, 피고가 인접 도로 사용수익권 확보를 약속한 점 등을 근거로 의뢰인의 착오에 중대한 과실이 없음을 강조하였습니다.

로엘법무법인 부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 조정기일에서 두 가지 선택지를 제안받는 성과를 얻었습니다. 하나는 매매계약을 해제하여 기지급한 매매대금을 반환받는 안이었고, 다른 하나는 피고가 2천만 원대에 매수한 인접 토지의 소유권을 이전받아 건축허가가 가능한 상태로 만든 뒤 기존 매매계약을 유지하는 안이었습니다. 의뢰인은 이미 토목공사와 설계가 진행되어 있던 상황을 고려하여 인접 토지의 소유권을 이전받는 조건으로 조정에 응하였고, 해당 내용으로 조정이 확정되었습니다. 이로써 의뢰인은 당초 목적이었던 주택 2채 신축을 위한 건축허가가 가능한 상태의 토지를 확보하게 되었으며, 1년 넘게 지연된 신축 사업을 재개할 수 있는 실질적 해결책을 얻을 수 있었습니다.

맹지를 매수하면서 건축을 목적으로 하는 경우, 매매계약서에 "건축허가 가능성"이나 "도로 접도 의무"를 매도인의 의무로 명시적으로 기재하는 것이 중요합니다. 계약서에 목적이 누락되어 있더라도 사전 협의 자료, 토목공사 계약서, 설계 계약서 등 정황 증거로 매매 목적을 입증할 수 있으므로, 관련 자료를 체계적으로 보관해 두는 것이 필요합니다.

매매계약 해제가 어려운 사안이라도 착오 취소, 하자담보책임, 채무불이행 등 다층적 청구원인을 함께 주장하고, 조정 단계에서 인접 토지 소유권 이전과 같은 실질적 해결책을 끌어내는 전략이 유효할 수 있습니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.