로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임차보증금 9천만 원대 전액을 청구한 손해배상 소송에서 책임을 60%로 제한받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 공인중개사 자격 취득 후 소속공인중개사로 근무하던 중 신탁된 오피스텔의 임대차계약을 중개하였고, 이후 공매가 진행되어 임차인이 보증금을 회수하지 못한 사안이었습니다. 신탁등기 사실 및 그 법률적 위험에 대한 설명의무를 이행하였는지 여부와 임차인의 과실상계 인정 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 권리관계, 법령상 이용제한 및 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하고 그 근거자료를 제시하도록 규정하고 있습니다. 설명의무를 위반하여 임차인 등에게 재산상 손해가 발생하면 민법 제750조에 따른 불법행위 손해배상책임이 성립할 수 있으며, 민법 제763조가 준용하는 제396조에 따라 피해자에게도 과실이 있는 경우 그 과실의 정도를 참작하여 배상액을 감경할 수 있습니다. 신탁등기된 부동산의 경우 수탁자가 대내외적 소유자가 되어 위탁자와 임대차계약을 체결하더라도 임차인이 신탁계약에서 정한 동의 절차를 거치지 않으면 신탁재산 처분 시 임차권을 주장하기 어려운 위험이 존재합니다.

의뢰인은 공인중개사 자격을 취득한 직후 소속공인중개사로 처음 입사하여 사무소의 매물 사진 촬영, 광고 게재 및 관리 업무를 주로 담당하고 있었습니다. 입사 후 다년간 경력의 중개보조인으로부터 실무를 배우면서 광고 업무를 전담하는 형태로 근무하던 중, 광고를 보고 연락한 상대방에게 신탁회사 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 오피스텔을 소개하게 되었습니다. 의뢰인은 당시 해당 물건이 신탁등기되어 있어 전세권설정이 불가능하고 대출도 어렵다는 점, 시세에 해당하는 1억 6천만 원대로 전세계약을 체결하면 신탁등기 말소 후 전세권설정이 가능하다는 점을 설명하였으나, 상대방은 이를 인지한 상태에서 보증금 9천만 원대로 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 해당 오피스텔에 공매절차가 진행되면서 상대방이 보증금을 반환받지 못하게 되자, 상대방은 의뢰인, 중개보조인, 개업공인중개사인 사용자, 한국공인중개사협회를 공동피고로 하여 설명의무위반에 따른 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 의뢰인이 임대차계약 체결 당시 상대방에게 신탁등기 사실과 그 법률적 위험성을 충분히 설명하였는지 여부였습니다. 상대방은 신탁등기의 의미와 위험성을 전혀 고지받지 못했다고 주장하였으나, 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 의뢰인이 계약 체결 전 단계에서 신탁등기로 인해 전세권설정이 불가능하다는 점, 금융기관 대출이 어렵다는 점, 신탁등기를 말소하고 임차인이 안전하게 보호받기 위해서는 시세 수준인 1억 6천만 원대의 전세금이 필요하다는 점을 구체적으로 설명하였음을 입증하는 데 주력하였습니다.

대응 논리로는 의뢰인이 단순히 신탁등기 사실만 전달한 것이 아니라, 신탁등기 말소를 위한 구체적 조건과 시세 정보까지 안내함으로써 공인중개사법 제25조의 설명의무를 실질적으로 이행하였다는 점을 강조하였습니다. 입증 방법으로는 의뢰인이 상대방에게 신탁 관련 위험을 설명한 정황과, 상대방이 시세보다 현저히 낮은 9천만 원대로 계약을 체결한 거래 구조 자체가 신탁 위험을 인식한 상태에서 이루어진 결정임을 보여주는 자료를 제출하였습니다.

제2 쟁점은 손해 발생에 대한 임차인의 과실 비율이었습니다. 서울민사전문변호사는 상대방이 신탁등기의 존재를 인지하고 있었음에도 신탁계약서나 우선수익자의 동의서 등 자료 제시를 요구하지 않았고, 신탁계약 내용에 따른 임대차의 법률적 효과에 관한 추가 설명 요청도 하지 않은 채 계약을 진행한 점을 부각하였습니다. 임차인 스스로 권리관계 확인을 게을리한 부분이 손해 확대에 직접적으로 기여하였으므로 민법 제763조, 제396조에 따른 과실상계가 이루어져야 한다는 법리를 체계적으로 전개하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인이 임대차계약 체결 당시 상대방에게 해당 건물이 신탁사에 신탁되어 있다는 사실을 알려준 것으로 보이는 점, 상대방이 신탁계약 내용에 따른 임대차계약의 법률적 효과 등에 관한 설명이나 자료를 요구하는 것을 게을리한 점 등을 종합적으로 고려하여 의뢰인의 배상책임을 60%로 제한하는 판결을 선고하였습니다. 임차보증금 전액 배상을 주장한 상대방의 청구에 비하여 상당 부분의 책임이 감경되었다는 점에서 의미가 있으며, 신탁등기 부동산 중개 시 설명의무의 범위와 임차인의 자기책임 영역을 구분한 판단으로 평가됩니다.

신탁등기된 부동산을 중개하거나 임차하는 경우, 신탁원부 확인과 우선수익자 동의 여부 등 권리관계 확인이 무엇보다 중요합니다. 설명의무 이행 여부는 중개 단계에서 어떤 자료가 제시되고 어떤 설명이 이루어졌는지에 따라 결론이 크게 달라집니다.

공인중개사의 설명의무 위반을 이유로 한 손해배상청구에서는 임차인의 권리관계 확인 노력 부족이 과실상계 사유로 인정될 수 있으므로, 계약 체결 과정의 구체적 정황과 시세 대비 보증금 수준 등 객관적 자료의 정리가 결정적인 변론 자료가 됩니다.

사실관계에 따라 책임 인정 범위가 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.