로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 아래층 거주자가 제기한 3천만 원대의 누수 손해배상 청구 소송에서 점유자로서의 책임을 면하고, 임대인이 손해배상금 전액을 부담하는 내용의 화해권고결정 확정이라는 결과를 얻을 수 있었습니다. 아래층 거주자는 누수의 원인이 위층에 있다고 보고 위층 소유자(임대인), 임차인인 의뢰인, 시공사를 공동피고로 삼아 손해배상을 청구하였습니다. 의뢰인이 점유자로서 민법 제758조 제1항의 공작물 책임을 부담하는지, 손해의 방지에 필요한 주의를 다하였는지가 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제758조 제1항은 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있으나, 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임을 부담하도록 규정하고 있습니다. 즉 공작물 책임은 1차적으로 점유자에게 귀속되지만, 점유자가 주의의무를 다하였음을 증명하면 책임이 소유자에게 전환되는 구조입니다. 손해배상의 범위는 민법 제393조에 따라 통상의 손해를 기준으로 산정되며, 실무상 누수 사건에서는 천장과 벽체 보수비, 가재도구 손상액, 위자료 등이 손해 항목으로 청구됩니다.

의뢰인은 아파트 위층에 임차인으로 거주하던 점유자였고, 바로 아래층에는 상대방이 거주하고 있었습니다. 아래층에서 천장 누수가 발생하자 상대방은 그 원인이 위층에 있다고 보고 위층 소유자인 임대인, 점유자인 의뢰인, 해당 아파트 시공사를 상대로 3천만 원대의 손해배상 청구의 소를 제기하였습니다. 의뢰인은 누수가 처음 확인된 시점부터 누수탐지 업체의 검사에 적극적으로 협조하였고, 임대인에게도 수차례 수리를 요청하는 등 누수 확산 방지와 원상회복을 위한 조치를 지속적으로 취하였던 상황이었습니다.

제1 쟁점은 이 사건 누수의 발생 원인이 의뢰인이 점유하는 부분에 실제로 존재하는지였습니다. 서울민사전문변호사는 원고의 주장만으로 점유자 책임을 인정할 수 없다는 점을 분명히 하며, 누수 원인 규명을 위한 감정 신청을 통해 객관적인 원인 분석이 선행되어야 한다고 변론하였습니다. 누수 위치, 배관 구조, 누수량의 측정값을 비교한 감정 자료를 토대로 책임 소재를 다투는 입증 전략을 구축하였습니다.

제2 쟁점은 가사 누수의 원인이 위층 부분에 있더라도 점유자인 의뢰인이 민법 제758조 제1항 단서에서 정한 "손해의 방지에 필요한 주의"를 다하였는지였습니다. 서울민사전문변호사는 의뢰인이 누수 인지 즉시 임대인에게 통지하고 수리를 요청한 문자메시지 내역, 누수탐지 업체 출입 및 점검에 협조한 정황, 추가 손해를 막기 위한 가재도구 이동 등 의뢰인의 일관된 조치를 시간 순으로 정리하여 제출하였습니다.

제3 쟁점은 누수의 직접 원인이 임대인의 행위에 기인한다는 점이었습니다. 감정 결과 누수 원인이 위층 부분에서 발견되었으나, 이는 임대인이 별도로 에어컨을 설치하는 과정에서 배수 배관을 파손시킨 사정에서 비롯되었다는 점이 드러났습니다. 서울민사전문변호사는 해당 사정이 점유자인 임차인의 사용·관리 영역이 아니라 소유자인 임대인의 영역에서 발생한 하자임을 강조하여, 책임 귀속의 주체가 소유자인 임대인으로 전환되어야 한다는 법리 구성을 명확히 하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 재판부는 누수의 원인이 위층 부분에 존재하더라도 그 발생 경위가 임대인의 에어컨 설치 과정에서 비롯된 배관 파손에 있고, 점유자인 의뢰인이 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리하지 않았다는 점을 받아들여, 임대인이 누수로 인한 손해배상금 전액을 원고에게 지급하는 내용의 화해권고결정을 내렸습니다. 원고와 피고들 모두 이의를 제기하지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었고, 의뢰인은 점유자로서의 손해배상 책임에서 완전히 벗어날 수 있었습니다.

아랫집 누수 분쟁에서 임차인이 피고가 된 경우, 누수 인지 시점부터 임대인 통지, 누수탐지 협조, 수리 요청 등 손해방지 조치를 객관적 자료(문자, 통화내역, 견적서, 출입기록)로 확보해 두는 것이 점유자 면책의 핵심 입증자료가 됩니다.

누수 원인이 임대인의 시설 변경(에어컨 설치, 인테리어 공사 등)에서 비롯된 경우, 점유자 책임이 아닌 소유자 책임으로 전환될 가능성이 높으므로, 임대인의 공사 이력과 시공 흔적을 조기에 확인하는 것이 중요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 점유자 책임 여부와 감정 신청 전략을 정확히 평가받는 것이 안전합니다.