로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 7천만 원대 청구금액 중 6천만 원대를 지급받는 내용의 일부 승소 취지 강제조정 결정을 이끌어내고 확정시키는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 5억 원대 아파트 매매계약을 공인중개사를 통한 문자 메시지와 가계약금 송금으로 구두 체결하였으나, 매도인이 정식 계약서 작성 전 일방적으로 계약 파기를 통보한 사안입니다. 정식 계약서가 작성되지 않은 상태에서 구두 합의만으로 매매계약이 성립했다고 볼 수 있는지, 그리고 가계약금 배액상환 약정의 효력이 인정되는지가 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한 매매계약은 매도인과 매수인이 매매목적물과 매매대금 등 본질적 사항에 관하여 의사의 합치를 이룬 때에 성립하는 낙성·불요식 계약으로, 정식 계약서 작성은 성립 요건이 아니라는 것이 확립된 법리입니다. 판례는 가계약 단계에서도 매매목적물과 매매대금 등 주요 사항에 대한 합의가 있었다면 매매계약이 유효하게 성립한 것으로 보아 가계약금 배액상환 약정의 효력을 인정하고 있습니다.

의뢰인은 매도인 소유 아파트를 5억 원대에 매수하기로 하고 공인중개사를 통해 매매조건을 협의하였습니다. 양 당사자는 계약금 중 일부인 2천만 원을 가계약금으로 계약 당일에 지급하고, 나머지 계약금 3천만 원대는 정식 계약서 작성일에, 중도금 1억 5천만 원대 및 잔금 3억 원대는 협의된 일자에 지급하기로 합의하였습니다. 의뢰인은 합의 내용에 따라 매도인 명의 계좌로 가계약금을 송금하였고, 공인중개사를 통해 매매조건이 기재된 문자 메시지를 주고받으며 합의를 확인하였습니다.

그러나 매도인은 정식 계약서 작성일이 도래하기 전 특별한 사유 없이 의뢰인에게 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 일방적으로 통보하면서, 이미 수령한 가계약금만 반환하겠다는 입장을 밝혔습니다. 의뢰인은 매매계약의 이행을 촉구하는 의미에서 나머지 계약금 3천만 원대를 매도인 계좌로 추가 송금하였으나, 매도인은 의뢰인이 송금한 5천만 원대 전액만 반환하겠다며 계약 이행을 끝내 거부하였습니다. 이에 의뢰인은 가계약금의 배액인 4천만 원과 추가로 송금한 나머지 계약금 3천만 원대의 합계 7천만 원대의 반환을 구하는 소를 제기하였습니다.

제1 쟁점은 정식 계약서가 작성되지 않은 상태에서 구두 합의와 가계약금 송금만으로 아파트 매매계약이 성립했다고 볼 수 있는지 여부였습니다. 매도인은 직접 대면이나 계약서 서명 없이 가계약금만 수령한 상태이므로 매매계약 자체가 성립하지 않았고, 따라서 배액상환 의무도 발생하지 않는다고 주장하였습니다.

이에 대해 서울민사전문변호사는 매매계약은 낙성·불요식 계약으로서 당사자 간 의사의 합치만으로 성립한다는 민법상 기본 법리를 바탕으로, 의뢰인과 매도인 사이에 매매목적물인 특정 아파트, 총 매매대금 5억 원대, 계약금·중도금·잔금의 구체적 금액과 지급 시기 등 매매계약의 본질적 요소 전부에 관하여 명확한 합의가 존재하였음을 주장하였습니다. 입증 방법으로는 공인중개사를 매개로 주고받은 문자 메시지에서 매매조건이 구체적으로 확정되어 있었던 점, 가계약금이 합의된 금액 그대로 매도인 명의 계좌로 송금된 점, 정식 계약서 작성일까지 사전에 정해져 있던 점 등을 종합적으로 제시하였습니다.

제2 쟁점은 가계약금 배액상환 약정의 효력이었습니다. 서울민사전문변호사는 당사자 사이에 가계약금을 매도인이 반환할 경우 그 배액을 상환하기로 하는 약정이 존재하였음을 강조하며, 민법 제565조 해약금 규정 및 당사자 간 별도 약정에 따라 매도인이 일방적으로 계약을 파기한 이상 가계약금의 배액을 상환해야 한다는 점을 체계적으로 변론하였습니다. 또한 의뢰인이 매매계약 이행을 신뢰하여 추가로 송금한 계약금 3천만 원대 역시 매도인이 계약 파기를 결정한 이상 부당이득으로서 전액 반환되어야 한다는 점을 입증하였습니다.

서울민사전문변호사는 문자 메시지의 시간 흐름, 송금 내역, 공인중개사의 중개 경위 등 객관적 자료를 시계열로 정리하여 제출함으로써 구두 매매계약의 성립을 효과적으로 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 청구금액 7천만 원대 중 6천만 원대를 지급받는 내용의 일부 승소 취지 강제조정 결정을 이끌어냈고, 쌍방 당사자가 이의를 제기하지 않아 위 강제조정 결정이 그대로 확정되었습니다. 이는 정식 계약서가 작성되지 않은 가계약 단계에서도 매매계약의 본질적 요소에 관한 합의가 있었다면 매매계약이 성립한 것으로 보아 배액상환 약정의 효력을 인정한 결과로, 구두 매매계약의 성립과 가계약금 배액상환의 법리를 실제 분쟁에서 관철시킨 사례라는 점에서 의미가 있습니다.

부동산 매매에서 정식 계약서를 작성하지 않은 상태에서 가계약금만 송금한 경우라도, 매매목적물·매매대금·계약금 및 잔금 지급 방법 등 본질적 사항에 관한 합의가 명확하다면 매매계약 자체는 성립한 것으로 평가될 수 있습니다. 따라서 가계약 단계에서도 문자 메시지, 카카오톡, 송금 내역 등 합의 내용을 입증할 수 있는 자료를 반드시 확보해 두는 것이 중요합니다.

가계약금을 송금하면서 "매도인이 계약을 해제하면 배액을 상환한다"는 약정을 명시적으로 남겨두면 분쟁 시 유리한 입증 자료가 됩니다. 합의 내용이 모호하거나 매도인이 일방적으로 파기 의사를 통보한 경우 신속한 법적 대응이 필요하며, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.