로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 차임 연체를 이유로 한 건물인도 및 전세권설정등기 말소 청구에서 1심에 이어 항소심에서도 전부 승소하는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 상가 임대인으로서 전 임차인과의 임대차관계를 정리하고 현 임차인과 새 임대차계약을 체결하였으나, 전 임차인 명의 전세권등기가 말소되지 않은 채 현 임차인마저 차임을 3기 이상 연체하는 상황에 놓였습니다. 본 사건은 차임 연체로 인한 해지의 효력, 보증금과의 동시이행 항변, 전세권설정등기 말소 의무가 동시에 다투어진 명도 분쟁이었습니다.

민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 상가건물 임대차의 경우 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하여, 상가임차인에 대해서는 해지요건을 가중하고 있습니다. 또한 민법 제371조 및 제307조 이하의 규정에 따라 전세권은 그 존속기간이 만료되거나 합의로 소멸한 경우 등기를 말소할 의무가 발생합니다. 임대차 종료 시 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무는 동시이행관계에 있으나, 연체차임 등은 보증금에서 당연 공제되므로 공제 후 잔액이 없거나 채무가 보증금을 초과하는 경우 동시이행 항변은 받아들여지지 않습니다.

의뢰인은 상가 건물의 임대인으로서 수년 전부터 해당 점포를 임대해 왔습니다. 전 임차인은 임대차계약 체결 당시 보증금 확보를 위해 전세권설정등기를 마쳤고, 이후 현 임차인이 전 임차인과 공동사업자로 등록되어 동일한 업종의 영업을 함께 운영하였습니다. 이후 의뢰인은 전 임차인과의 임대차계약을 종료하고 현 임차인과 새로운 임대차계약을 체결하면서, 전 임차인 명의의 전세권등기를 말소하기로 합의하였습니다.

그러나 새로운 임대차계약이 체결된 이후에도 전 임차인은 전세권설정등기 말소 절차를 이행하지 않았고, 현 임차인은 약정한 월 차임을 3기 이상 연체하기에 이르렀습니다. 의뢰인은 차임 연체를 원인으로 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 한 뒤, 현 임차인을 상대로 한 건물인도 청구와 전 임차인을 상대로 한 전세권설정등기 말소등기 청구를 함께 제기하였습니다.

제1 쟁점은 현 임차인의 차임 연체액이 상가건물 임대차보호법 제10조의8에서 정한 3기 이상에 해당하는지 여부였습니다. 상대방은 일부 금원을 임료로 지급하였다거나 보증금에서 충당되어야 한다는 취지로 다투었습니다. 이에 서울민사전문변호사는 임대차계약 체결일부터 해지통보 시점까지의 차임 발생액과 실제 입금 내역을 월별로 분개하여 정리하였고, 미지급 차임이 3기에 해당하는 금액을 명백히 초과한다는 점을 입증자료와 함께 제시하였습니다.

제2 쟁점은 보증금과의 동시이행 항변이었습니다. 상대방은 보증금이 남아 있으므로 건물을 즉시 인도할 의무가 없다는 취지로 주장하였습니다. 서울민사전문변호사는 연체차임, 관리비, 원상회복비 상당액이 모두 보증금에서 공제되어야 한다는 법리를 전개하면서, 공제 후 잔존 보증금이 미미하거나 존재하지 않음을 계산표 형식으로 제시하였고, 소송 진행 중 추가 발생한 차임 상당의 부당이득까지 반영하여 청구취지 및 청구원인 변경신청을 적시에 제출하였습니다. 이를 통해 소송비용 부담 비율에서 의뢰인에게 불리한 결과가 발생하지 않도록 청구금액과 청구원인을 정밀하게 조정하였습니다.

제3 쟁점은 전 임차인 명의 전세권설정등기의 말소 의무였습니다. 서울민사전문변호사는 새로운 임대차계약 체결 당시 전 임차인이 전세권을 말소하기로 합의한 사실, 전 임차인이 더 이상 임차인의 지위에 있지 않은 사실, 전세권의 피담보채권이 소멸하였다는 점을 합의서와 사업자등록 변동 내역, 임료 입출금 내역 등으로 입증하여, 전세권설정등기 말소를 명하는 판결이 선고되도록 하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 건물인도 청구 및 전세권설정등기 말소등기 청구가 모두 인용되는 승소 판결을 받았으며, 상대방이 항소한 항소심에서도 같은 결론의 판결이 유지되었습니다. 차임 연체 사실관계의 입증, 보증금 공제 법리의 정교한 구성, 청구취지·청구원인의 적시 변경을 통한 소송비용 부담의 합리적 분배가 결합되어 의뢰인이 상가 점유를 회복하고 등기상 부담까지 정리할 수 있었다는 점에서 의미 있는 결과였습니다.

상가 임대차에서 차임 연체로 해지를 하려는 경우, 상가건물 임대차보호법상 "3기 이상 연체" 요건을 단순히 횟수가 아니라 누적 연체 차임액 기준으로 판단해야 하므로, 월별 청구·입금 내역을 정리한 자료를 미리 확보하는 것이 중요합니다.

임차인이 보증금과의 동시이행을 주장할 가능성에 대비하여, 연체차임, 관리비, 원상회복비 등 보증금에서 공제될 항목을 사전에 산정하고 청구취지에 반영하는 전략이 필요합니다.

전 임차인 명의의 전세권설정등기가 남아 있는 상태에서 새 임차인과 계약을 체결한 경우, 추후 분쟁을 막기 위해 전세권 말소 합의서를 서면화하고 즉시 말소등기 절차를 진행하는 것이 안전합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.