로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 전부 패소하였던 매매목적물 하자담보책임 손해배상 청구 사건에서 항소심 일부승소 판결을 이끌어내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 5층 건물을 매수한 이후 4층 베란다 외측에 위법증축된 부분이 존재한다는 사실을 구청의 시정명령을 통해 비로소 알게 되었고, 철거 비용까지 부담한 후 매도인을 상대로 손해배상을 청구하였습니다. 1심에서는 의뢰인이 위법건축물임을 알았거나 알 수 있었다고 보아 청구가 전부 기각되었던 사안으로, 매도인의 고지·설명의무 위반 여부와 매수인의 과실 유무가 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 때에 매수인이 그 하자를 알지 못한 데 과실이 없는 경우 매도인에 대하여 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 매도인이 책임을 부담하지 않습니다.

공인중개사법 제25조 제1항은 공인중개사가 중개대상물에 관한 권리관계, 법령 규정에 따른 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하여 매수의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 규정하고 있으며, 위반 시 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

민사 손해배상의 산정은 통상 하자 보수에 소요되는 비용과 하자로 인한 가치 감소액을 기준으로 인정됩니다.

의뢰인은 수년 전 매도인으로부터 5층 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 해당 건물 4층 베란다 외측에는 매도 이전에 이미 위법하게 증축된 부분이 존재하였고, 매도인은 이 위법증축된 공간을 포함하여 임차인에게 임대를 주고 있었습니다.

의뢰인은 매수 이후 관할 구청으로부터 위반건축물 시정명령과 이행강제금 부과예고통지를 두 차례에 걸쳐 송달받았고, 결국 자신의 비용으로 해당 증축 부분을 철거하고 원상복구 공사를 진행하면서 상당한 비용을 부담하였습니다.

의뢰인은 매도인을 상대로 매매목적물의 하자에 따른 손해배상 청구의 소를 제기하였으나, 1심 재판부는 매매목적물에 하자가 존재한다는 점은 인정하면서도, 의뢰인이 증축된 부분의 존재 자체를 인식하고 있었던 만큼 그것이 위반건축물임을 알았거나 알 수 있었다고 판단하여 의뢰인의 과실을 이유로 청구를 전부 기각하였습니다. 1심 전부 패소 이후 항소심부터 로엘법무법인 서울민사전문변호사가 사건을 맡게 되었습니다.

제1 쟁점은 매도인이 의뢰인에게 위법증축 사실을 고지하였거나 설명하였는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 매도인, 공인중개사, 공인중개사협회 측에서 제출한 자료와 진술을 면밀히 분석하여, 매매 당시 의뢰인이 위법증축에 관한 어떠한 고지나 설명도 받지 못하였다는 점을 부각하였습니다. 특히 매도인이 매매 이전 임차인과 체결한 임대차계약서의 특약사항에 위법증축 부분에 관한 조항이 기재되어 있었다는 사실을 확인하고, 이는 매도인이 위반건축물임을 명확히 인지하고 있었음에도 불구하고 매수인인 의뢰인에게는 의도적으로 알리지 않았음을 보여주는 결정적 증거로 제시하였습니다.

제2 쟁점은 의뢰인이 위법건축물임을 알았거나 과실로 알지 못한 것인지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 일반인인 매수인의 관점에서 단순히 증축 구조물의 존재를 인식한 것만으로 그것이 건축법령상 위반건축물에 해당한다는 점까지 알 수 있다고 보는 것은 경험칙에 반한다고 변론하였습니다. 입증을 위하여 관할 구청에 사실조회를 신청하여 위법증축물의 적발 경위와 시점을 명확히 하였고, 공인중개사 측에 대하여는 매매 당시의 설명 내용과 건축물대장상 위반건축물 표시 방법 등에 관하여 석명을 구하여 매수인이 통상적인 주의를 기울이더라도 위반 사실을 인지하기 어려웠다는 점을 입증하였습니다.

제3 쟁점은 매도인이 주장한 손해 부존재 항변이었습니다. 매도인 측은 건물 자체의 가치가 상승하였으므로 의뢰인에게 결과적으로 손해가 발생하지 않았다는 취지로 다투었으나, 서울민사전문변호사는 하자담보책임에서의 손해는 하자 그 자체로 인한 보수비용과 가치 감소액으로 산정되어야 한다는 법리를 유사 판례들과 함께 제시하여 매도인 측 주장을 반박하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 청구가 전부 기각된 사건을 항소심에서 일부승소로 뒤집는 결과를 얻을 수 있었습니다. 항소심 재판부는 의뢰인이 이 사건 증축 부분이 위반건축물이라는 사실을 알았거나 알 수 있었다고 보기 부족하고, 매도인 측에는 알릴 의무 및 설명 의무 위반이 인정된다고 판단하였습니다. 이에 따라 매도인은 의뢰인에게 증축 부분 철거 및 원상복구 공사비, 그리고 증축 부분 철거로 인한 시가 감소액에 해당하는 손해배상금을 지급하라는 판결이 선고되었습니다. 1심에서 인정되지 않았던 매도인의 고지·설명의무 위반과 매수인의 무과실이 항소심에서 새로이 받아들여졌다는 점에서 의미가 있습니다.

위반건축물이 포함된 부동산을 매수한 이후 시정명령이나 이행강제금 부과를 받게 된 경우, 매도인의 고지·설명의무 위반 여부와 매수인이 위반 사실을 알 수 있었는지 여부를 객관적 자료로 입증하는 것이 중요합니다. 매도인이 임차인과 체결한 계약서, 건축물대장 표시 내역, 구청 사실조회 결과 등이 매도인의 악의 또는 매수인의 무과실을 뒷받침하는 유력한 자료가 될 수 있습니다.

1심에서 패소하였다 하더라도 사실관계의 재구성과 증거 보강을 통해 항소심에서 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 항소심 초기 상담을 통해 쟁점 재정비 가능성을 검토받는 것이 안전합니다.