로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 장기 매매계약을 해제하는 방향으로 조정이 성립되는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 토지 매도와 함께 건물을 신축하여 5년 후 잔금지급 시점에 토지와 건물을 함께 이전하기로 하는 매매계약을 체결하였으나, 그 사이 매수인과의 신뢰관계가 회복하기 어려운 수준으로 악화된 상태였습니다. 쟁점은 장기간의 잔금지급 기한이익을 매도인이 포기할 수 있는지, 그리고 계약금 배액상환 약정에 따른 해제권을 적법하게 행사할 수 있는지였습니다.

민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다. 민법 제153조 제1항은 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정하고, 같은 조 제2항은 기한의 이익은 이를 포기할 수 있도록 규정하고 있어, 잔금지급 기한이 매도인과 매수인 양측에게 이익이 있는 경우 일방이 그 이익을 포기하고 즉시 이행을 청구할 수 있는 근거가 됩니다. 민사사건에서 계약해제가 인정되면 계약은 소급적으로 효력을 잃고, 당사자는 원상회복의무를 부담합니다.

의뢰인은 본인 소유의 토지를 매도하면서, 그 지상에 건물을 신축한 뒤 약 5년 후 잔금지급 시점에 토지와 신축 건물을 함께 매수인에게 이전하기로 하는 매매계약을 체결하였습니다. 계약체결 후 시간이 흐르는 동안 매수인 측의 태도와 이행 의지에 대한 의문이 생기면서 양 당사자 사이의 신뢰관계가 점차 훼손되었고, 의뢰인은 이를 이유로 계약해제소송을 제기하였으나 해제 사유가 인정되지 않아 패소한 전력이 있었습니다.

이후에도 매수인과의 관계가 회복되지 않은 상태에서, 의뢰인은 또 다른 사정을 근거로 매매계약을 종료시킬 방법을 모색하던 중 로엘법무법인 서울민사전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다. 사건을 검토하던 중 매수인 측은 뒤늦게 소유권이전등기청구의 소를 제기하였고, 의뢰인은 이에 대응하는 한편 계약 해제를 위한 별도의 법적 조치를 병행하여야 하는 상황이었습니다.

제1 쟁점은 5년이라는 장기간의 잔금지급 기한을 매도인 측에서 포기하고 잔금지급을 청구할 수 있는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 민법 제153조의 해석상 본 사건의 잔금지급 기한이익은 잔금을 지급받는 매도인뿐 아니라 잔금을 마련할 시간을 확보하는 매수인에게도 인정된다는 점을 짚었습니다. 다만 매도인이 자신에게 있는 기한이익을 포기하면 즉시 잔금지급을 청구할 수 있다는 법리에 따라, 의뢰인 명의로 매수인에게 기한이익을 포기하고 잔금지급을 청구하는 통보를 발송하였습니다. 이를 통해 향후 계약금 배액상환에 의한 해제권 행사 시 "이행착수 전" 단계임을 분명히 하는 구조를 만들었습니다.

제2 쟁점은 매매계약상의 계약금 배액상환 해제 약정의 활용 가능성이었습니다. 본 매매계약에는 잔금지급 전 매도인이 계약금의 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있다는 조항이 포함되어 있었습니다. 서울민사전문변호사는 민법 제565조 및 계약 조항을 근거로, 매수인이 이행에 착수하기 전 단계에서 계약금 배액에 해당하는 금액을 공탁하는 방식으로 해제권을 행사하였습니다. 공탁을 통해 매도인이 객관적·외형적으로 배액상환의무를 이행한 사실을 명확히 함으로써, 추후 분쟁에서도 해제 의사표시의 적법성을 입증할 수 있도록 하였습니다.

제3 쟁점은 매수인이 제기한 소유권이전등기청구의 소에 대한 대응이었습니다. 서울민사전문변호사는 이미 적법하게 계약금 배액 공탁이 이루어져 매매계약이 해제된 이상 매수인의 이전등기청구권은 더 이상 존재하지 않는다는 점을 주장하였습니다. 이전 계약해제소송 패소 이력과 별개로, 이번에는 계약 조항에 근거한 약정해제권을 행사한 것이라는 점을 구분하여 변론하였고, 종국적으로는 판결이 아닌 조정 절차에서 매매계약 해제를 전제로 양측의 권리관계를 정리하는 방향으로 협의를 이끌었습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 매매계약을 해제하고자 했던 본래의 목적대로, 매매계약 해제를 전제로 한 조정이 성립되는 결과를 얻을 수 있었습니다. 과거 계약해제소송에서 패소한 이력에도 불구하고, 잔금지급 기한이익 포기 통보와 계약금 배액 공탁이라는 두 단계의 법률행위를 결합하여 약정해제권 행사의 외형과 실질을 모두 갖춘 점이 결정적이었습니다. 이로써 의뢰인은 신뢰관계가 깨진 매수인과의 장기 매매계약에서 벗어나, 부동산에 대한 법적·경제적 처분 가능성을 회복하게 되었습니다.

장기간 잔금지급을 약정한 부동산 매매계약에서 신뢰관계가 훼손된 경우, 막연한 사정변경 주장보다 계약 조항에 명시된 약정해제권을 활용하는 것이 보다 안정적입니다. 특히 계약금 배액상환 조항이 있다면 매수인의 이행착수 전 단계에서 신속히 공탁 절차를 진행하는 것이 중요합니다.

동일 매매계약에 대해 한 차례 계약해제소송에서 패소하였더라도, 해제 사유와 법적 근거를 달리하면 새로운 해제권 행사가 가능할 수 있으므로 사실관계 전반을 재검토하는 작업이 필요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 계약 조항, 이행착수 여부, 공탁 시점 등 핵심 요소에 대한 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.