로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 전부 패소했던 임대차 손해배상 청구 사건의 원심을 항소심에서 전부 취소시키고 전부 승소하는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 임대인으로서 임차인과 임대차계약을 체결하고 보증금 잔금 지급 과정에서 분쟁이 발생하였으나, 이사 후 소장을 송달받지 못해 1심에서 자백간주로 패소한 상태였습니다. 임차인이 그 판결을 근거로 의뢰인 소유 부동산에 강제집행에 착수하여 경매절차까지 진행되던 중 사건을 인지하고 대응에 나선 사안입니다.

민법 제536조 제1항은 쌍무계약 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 규정하여 동시이행의 항변권을 인정하고 있습니다. 임대차계약에서 임대인의 근저당권설정등기 말소의무와 임차인의 보증금 잔금 지급의무가 동시이행관계에 있는 경우, 임차인이 잔금을 지급하지 않은 채 등기 말소를 요구하는 행위가 곧바로 임대인의 채무불이행으로 평가되지 않습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하나, 동시이행 관계에 있는 의무는 상대방의 이행제공이 없는 한 이행지체에 빠지지 않습니다. 또한 민사집행법 제49조는 강제집행의 정지 사유를 정하고 있어, 추완항소와 함께 강제집행정지 신청이 가능합니다.

의뢰인은 본인 소유 부동산을 임대하면서 임차인과 임대차계약을 체결하였고, 임차인은 입주까지 마쳤습니다. 임차인은 보증금 잔금 지급 시점에 부동산에 설정되어 있던 선행 근저당권설정등기의 말소를 요구하였고, 의뢰인은 다음 날 근저당권설정등기를 말소한 뒤 부동산중개사무소에 보관되어 있던 보증금을 수령하였습니다.

이후 임차인은 임대차계약이 해지되었음을 주장하며 의뢰인이 채무를 불이행하였다는 이유로 손해배상 청구 소송을 제기하였습니다. 그 사이 의뢰인은 이사를 하면서 소장을 송달받지 못한 채 소송이 진행되었고, 1심은 임차인의 청구를 전부 인용하였습니다.

임차인은 1심 판결에 집행문을 부여받아 의뢰인 소유 부동산에 강제집행을 신청하였고, 경매절차가 진행되던 중 의뢰인은 비로소 소송과 판결 사실을 인지하여 로엘법무법인 서울민사전문변호사를 찾아 상담을 진행하였습니다.

제1 쟁점은 진행 중인 강제경매절차를 시급히 멈추는 것이었습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 의뢰인이 소장을 송달받지 못한 사정을 토대로 추완항소를 제기함과 동시에 강제집행정지 신청을 진행하였고, 그 결과 부동산 경매절차를 정지시키고 개시결정 자체를 취소시키는 절차적 성과를 우선 확보하였습니다.

제2 쟁점은 의뢰인에게 채무불이행 책임이 인정되는지 여부였습니다. 임차인은 보증금 잔금 미지급 상태에서 선행 근저당권설정등기 말소를 요구하였고, 의뢰인은 다음 날 이를 말소한 뒤 보증금을 수령한 구조였습니다. 서울민사전문변호사는 임대인의 근저당권설정등기 말소의무와 임차인의 보증금 잔금 지급의무가 동시이행 관계에 있다는 법리에 따라 의뢰인의 행위가 채무불이행에 해당하지 않는다는 점을 변론의 중심축으로 삼았습니다.

대응 논리로는 민법 제536조의 동시이행의 항변권 법리와, 보증금 잔금 지급과 근저당권 말소가 사실상 동시에 처리되는 부동산 거래 실무의 관행을 결합하여 제시하였습니다. 즉, 임차인이 먼저 잔금을 부동산중개사무소에 맡기고 임대인이 익일 근저당권을 말소한 뒤 잔금을 수령하는 일련의 흐름은 통상적인 거래 관행에 부합하며, 이를 채무불이행으로 구성할 수 없다는 논리를 전개하였습니다.

입증 방법으로 서울민사전문변호사는 거래 당시 부동산중개사무소를 통한 자금 흐름과 등기 말소 시점을 객관적으로 확인할 수 있는 자료를 정리하여 제출하였고, 부동산 거래 관행과 사실관계를 직접 진술할 수 있는 증인을 신청하여 증인신문을 통해 임차인의 청구원인이 사실관계와 부합하지 않는다는 점을 부각시켰습니다. 준비서면에는 동시이행 항변권 관련 판례와 부동산 거래 관행을 체계적으로 정리하여 항소심 재판부의 판단을 이끌어냈습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 전부 패소했던 임대차 손해배상 청구 사건의 원심을 전부 취소시키고, 항소심에서 전부 승소하는 결과를 얻었습니다. 아울러 진행되던 부동산 경매절차는 정지되었고 경매개시결정 자체가 취소되었으며, 이후 소송비용확정신청을 통해 의뢰인이 지출한 변호사보수에 해당하는 금액을 상대방으로부터 회수할 수 있는 결정까지 받아냈습니다. 송달 흠결로 인해 자백간주로 패소가 확정될 위기에 있던 사안에서 추완항소와 동시이행 항변 법리를 결합하여 결과를 역전시킨 사례라는 점에서 의의가 있습니다.

소장을 송달받지 못한 채 패소 판결이 확정되어 강제집행이 개시된 경우, 추완항소와 강제집행정지 신청을 신속히 병행하는 것이 중요합니다. 시간이 지체될수록 경매절차가 종결되어 회복이 어려워질 수 있기 때문입니다.

임대차보증금 잔금 지급과 선행 근저당권 말소가 얽힌 분쟁에서는 동시이행 관계와 부동산 거래 관행을 어떻게 입증하느냐가 결론을 좌우합니다. 자금 흐름의 시간적 순서, 중개사무소를 통한 정산 방식, 등기 말소 시점 등을 객관적 자료로 정리할 필요가 있습니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.