로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인(신탁사)은 수분양자가 제기한 2억 원대 분양대금반환 청구소송에서 대부분의 청구를 기각시키는 방어에 성공했습니다. 수분양자는 시행사의 건축물분양법 위반을 이유로 계약 해제를 주장하며 의뢰인에게 기납부 분양대금 전액과 위약금 지급을 청구했습니다. 쟁점은 중도금 대출 과정에서 분양대금 반환채권을 담보로 제공한 수분양자가 직접 의뢰인에게 대금 반환을 청구할 수 있는지였습니다.

• 민법 제450조(지명채권양도의 대항요건)

  지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 않으면 채무자나 제3자에게 대항하지 못한다고 규정합니다. 이는 채무자가 채권양도를 승낙한 경우, 양수인에게 채무를 변제해야 함을 의미합니다.

• 건축물의 분양에 관한 법률 제9조

  분양사업자가 분양 광고를 위법하게 할 경우 허가권자가 시정명령을 내릴 수 있도록 규정하며, 이는 분양계약의 해제 사유가 될 수 있습니다.

• 인용 요건

  채권양도담보계약 및 채무자의 승낙 사실을 입증하여, 채권이 양수인에게 이전되었으므로 양도인인 원고는 직접 채권을 행사할 수 없음을 주장해야 합니다.

의뢰인은 관리형 토지신탁계약에 따라 오피스텔 신축 분양사업의 자금 관리 등을 수행하는 신탁사였습니다. 한 수분양자(원고)가 2023년 오피스텔 분양계약을 체결하고 계약금을 납부했습니다. 이후 시행사가 허위 광고를 이유로 관할관청으로부터 시정명령을 받자, 수분양자는 이를 근거로 계약 해제를 통보했습니다.

수분양자는 의뢰인을 상대로 이미 납부한 계약금과 중도금을 합한 2억 원대 분양대금의 반환과, 분양대금 총액의 10%에 해당하는 위약금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 그런데 수분양자는 중도금 납부를 위해 금융기관에서 대출을 받으면서, 계약 해제 시 발생할 분양대금 반환채권을 금융기관에 양도담보로 제공하였고, 의뢰인은 이를 승낙한 상태였습니다.

본 소송의 관건은 2억 원이 넘는 거액의 분양대금 반환 청구를 방어하는 것이었습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 수분양자가 체결한 '채권양도담보계약'의 법적 효력에 집중하여 변론을 펼쳤습니다.

• 제1 쟁점

  분양대금 반환 청구의 당사자 적격 문제

• 대응 논리

  원고가 중도금 대출을 받으며 분양대금 반환채권을 이미 금융기관에 양도했고, 채무자인 의뢰인이 이를 승낙했으므로 채권은 양수인인 금융기관에 이전되었음을 주장했습니다. 따라서 채권의 양도인인 원고는 더 이상 의뢰인에게 직접 분양대금 반환을 청구할 권리가 없다는 점을 민법 제450조를 근거로 강력히 피력했습니다.

• 입증 방법

  수분양자가 금융기관과 체결한 중도금 대출약정서 및 분양대금 반환채권 양도담보계약서, 그리고 의뢰인의 채권양도 승낙서를 핵심 증거로 제출하여 원고의 청구가 법리적으로 부당함을 입증했습니다.

재판부는 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 주장을 전적으로 받아들였습니다. 법원은 원고가 분양대금 반환채권을 금융기관에 적법하게 양도하였으므로, 원고는 피고(의뢰인)에게 직접 그 반환을 구할 수 없다고 명확히 판시했습니다. 그 결과, 원고의 주된 청구였던 2억 1천만 원대의 분양대금 반환 청구는 전부 기각되었습니다. 비록 계약 해제 자체는 인정되어 3천만 원대의 위약금 지급 판결이 내려졌으나, 의뢰인은 소송의 핵심이었던 거액의 원금 반환 책임을 면함으로써 대규모 손실을 방어하는 데 성공할 수 있었습니다.

분양계약 해제와 관련된 소송에서 수분양자가 중도금 대출을 받은 경우, 분양대금 반환채권이 금융기관에 양도담보로 제공되었을 가능성이 매우 높습니다. 이때 신탁사나 시행사 등 피고 입장에서 채권양도계약의 존재 여부와 채무자의 승낙 여부를 확인하는 것은 소송의 승패를 가를 수 있는 결정적인 방어 전략이 됩니다. 채권양도가 유효하게 성립했다면, 수분양자의 직접적인 반환 청구를 기각시킬 수 있기 때문입니다. 복잡한 부동산 금융과 법리가 얽힌 분쟁에서는 초기부터 서울부동산전문변호사의 조력을 받아 계약 관계를 면밀히 분석하고 대응하는 것이 중요합니다.