COLUMN · 부동산·주택임대차

작성 2026. 11. 6. | 로엘법무법인 송개동 변호사

전세로 살던 집을 집주인에게서 직접 사들이는 세입자가 있습니다. 그런데 전세금 일부를 HUG(주택도시보증공사) 보증이 붙은 전세자금대출로 마련했다면, 집을 산 뒤 그 보증이 어떻게 되는지도 따져야 합니다.

2026년 1월 대법원 판결로, 세입자가 살던 집을 사면 대항력과 전세금안심대출 보증이 어떻게 되는지 정리합니다.

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세입자가 그 집을 사면, HUG 대출보증은 면책될 수 있습니다

전세금안심대출 보증을 받은 세입자가 임대차기간 중 그 집을 사서 소유자가 되면, HUG는 보증약관에 따라 보증책임을 면할 수 있습니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결이 이 결론을 유지했습니다.

소유권을 취득한 때 대항력과 우선변제권이 사라지고, 이것이 약관상 면책사유라는 것입니다. 대법원은 HUG에 보증채무 이행을 청구한 은행 측 상고를 모두 기각했습니다.

02

대항요건은 계속 유지되어야 합니다

주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력을 얻을 때뿐 아니라 유지하는 동안 계속 갖추고 있어야 합니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 주민등록은 제3자가 임차권을 알아볼 수 있게 하는 공시방법이기 때문입니다.

대법원은 대항력을 갖춘 세입자가 그 집을 사서 소유권이전등기를 마치면, 그 뒤의 주민등록은 임대차를 알리는 유효한 공시방법이 될 수 없고 대항력은 소유권 취득 시 소멸한다고 판단했습니다. 주민등록을 그대로 두어도 소유권이전등기 뒤에는 임차권을 알리지 못한다는 취지입니다.

03

2025다213466 사건, 은행은 왜 HUG 보증금액을 받지 못했나

판결문에 따르면, 한 세입자는 2018년 서울의 주택을 보증금 4억 원대에 임차해 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 이후 HUG의 전세금안심대출 보증서를 담보로 은행에서 2억 원을 대출받았고, HUG에는 구상금채무 담보로 임대차보증금반환채권을 넘겼습니다.

세입자는 임대차기간 중인 2019년 12월 그 집을 매수해 소유권이전등기를 마쳤고, 2020년 5월 대출 만기가 지나도록 대출금을 갚지 않았습니다. 은행은 HUG에 보증채무 이행을 청구했지만, 서울중앙지방법원 항소심(원심, 2023나65275)은 청구를 기각했고 대법원도 이를 유지했습니다.

04

이사가 아니라 매수여도 면책사유가 되나

이 사건에서는 집을 매수해 대항력을 잃은 경우도 면책사유로 인정됐습니다. 이 사건 약관은 세입자가 보증회사에 알리지 않고 거주나 주민등록을 옮기는 등으로 대항력과 우선변제권을 잃은 때를 면책사유로 정했는데, 원심은 상실의 사유나 원인에 제한이 없다고 보았습니다.

원심은 HUG가 넘겨받은 보증금반환채권은 담보 목적물이므로, 세입자가 소유자가 되어 임대차가 혼동(「민법」 제507조)으로 소멸하더라도 HUG는 그 채권을 주장할 수 있다고 보았습니다. 다만 세입자가 대항요건을 잃으면 HUG는 승계한 우선변제권을 행사할 수 없어 구상이 어려워지는데, 면책조항은 이 상황에 대비한 것이라는 설명입니다.

대법원은 원심 이유에 일부 적절하지 않은 부분이 있다고 하면서도, 혼동과 약관 해석, 대항력 상실에 관한 은행 측 상고이유를 받아들이지 않았습니다. 같은 법리가 법인 임차인에게 적용된 사례는 전세임대 입주자가 집을 샀다면, 대항력은 사라지나에서 다뤘습니다.

05

살던 전셋집을 사기 전에 확인할 것

HUG 보증이 붙은 전세자금대출이 남아 있다면, 집을 사기 전에 대출 상환이나 정리 방법을 은행과 먼저 정해 두는 것이 안전합니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2 제7항·제8항에 따라 보증금반환채권을 넘겨받은 HUG 같은 기관도, 세입자가 대항요건을 잃으면 승계한 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

필자 해설로 덧붙이면, 보증이 면책된다고 세입자의 대출금 상환 의무가 사라지는 것은 아닙니다. 매매대금과 보증금 정산 계획에 대출 정리까지 함께 넣어야 합니다.

필자가 부동산 상담을 하다 보면, 살던 전셋집을 사면서 전세대출은 만기에 정리하면 된다고 여기는 경우를 종종 봅니다. 이 판결의 약관은 2018년 발급 보증서 기준이므로, 지금 가입한 보증의 약관은 따로 확인해야 합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 전세자금대출을 HUG 보증으로 받은 세입자가 살던 집을 사면 보증은 어떻게 되나요?

보증약관에 따라 HUG가 면책될 수 있습니다. 대법원 2025다213466 판결은 세입자가 소유권을 취득해 대항력과 우선변제권을 잃었으므로 HUG의 보증채무가 면책됐다고 본 원심을 유지했습니다.

Q. 세입자가 살던 집을 사면 대항력은 언제 사라지나요?

소유권을 취득한 때 사라집니다. 대법원은 세입자 명의 소유권이전등기가 마쳐진 뒤의 주민등록은 임대차를 알리는 유효한 공시방법이 될 수 없다고 판단했습니다.

Q. 이사하지 않고 집을 산 경우에도 전세금안심대출 보증 면책사유에 해당하나요?

이 사건에서는 해당한다고 판단됐습니다. 원심은 약관이 대항력 상실의 사유나 원인을 제한하지 않는다고 보았고, 대법원은 은행의 상고를 기각했습니다. 다만 현재 가입한 보증의 약관 문언은 따로 확인해야 합니다.

참고자료

· 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결 / 서울중앙지방법원 2025. 5. 23. 선고 2023나65275 판결 — 국가법령정보센터
· 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2 [법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2.] — 국가법령정보센터
· 「민법」 제507조 — 국가법령정보센터
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