책임준공의 가장 큰 특징은 신탁사가 사업비를 대지 않고도 시공사의 준공 위험을 넘겨받는다는 점입니다. 책임준공확약형 관리형토지신탁(책준형 토지신탁)에서 시공사가 기한까지 준공하지 못하면 신탁사가 추가 기간 안에 대신 준공하고, 그마저 넘기면 대주단에 약정한 손해를 배상합니다. 흔히 신탁사 책준이라 부르는 이 구조는 신탁사 책임준공, 구조와 배상 책임·최근 판결 정리에서 설명했습니다.

사업비는 시행사가 PF 대출로 조달하므로 신탁사의 부담은 평소 드러나지 않다가 시공사 부실과 기한 도과를 거치며 커집니다. 장점과 리스크, 회계상 쟁점이 모두 이 비대칭에서 나옵니다.

↓  평소 – 보수 수취·자금 관리 → 시공사 부실 – 고유자금으로 대체 시공 → 신탁사 기한 도과 – 대출원리금 상당액 배상  ↓

'신탁사가 완공을 보증한다'는 흔한 설명은 경제적 기능만 본 것입니다. 대주단이 이긴 판결들은 확약을 보증이 아닌 신탁사 자신의 채무로 봤습니다(책임준공확약한 신탁사의 법적 책임, 성질부터 배상 범위까지).

책임준공의 특징과 리스크를 당사자별로 보면, 조달의 길과 높은 보수를 얻는 대신 사고가 나면 신탁사가 먼저 비용을 떠안고 그 여파가 대주단 회수로 번지는 구조입니다.

대주단에 확약은 대출 판단의 전제였습니다. 서울중앙지방법원 2025가합12647 판결(2026. 10. 2. 선고)은 새마을금고 여신업무방법서상 자기자본 요건 때문에 확약이 없었다면 '대출약정을 체결하는 것 자체가 불가능'했을 것으로 보면서, 신탁사가 통상 관리형토지신탁 수수료의 약 10배 이상을 받은 점도 짚었습니다(요건은 신탁의 종류, 담보신탁부터 차입형·관리형·책준형 토지신탁까지 참고). 같은 법원 2024가합69485 판결(2025. 5. 30. 선고)은 감액하면 확약의 '담보 내지 안전장치로서의 본래적 기능'이 훼손된다고 했습니다.

시행사와 중소 시공사에는 조달의 길이 열렸습니다. 한국신용평가 분석을 인용한 보도(2023년 3월)에 따르면 전체 사업비 기준 시공능력 100위권 밖 시공사 비중이 차입형은 16% 정도였지만 책준형은 70%에 달했습니다. 대형 건설사는 연대보증으로, 중소형 건설사는 신탁사의 신용보강으로 자금을 조달한다는 분석도 있습니다(비즈니스워치 2024. 3.).

신탁사의 리스크는 높은 보수의 대가로, 시공사가 무너지면 자기 돈으로 공사를 마무리하고 그래도 늦으면 대출원리금 상당액까지 물어 줘야 한다는 데 있습니다. 금융투자협회 모범규준도 신탁업자가 추가 공사비 등을 단독 판단으로 집행할 수 있게 했습니다(제6조).

금융위원회는 2024. 11. 27. 무궁화신탁에 경영개선명령을 내렸고, 보도는 호황기에 책임준공 확약 업무를 과도하게 늘린 점을 원인 가운데 하나로 들었습니다(뉴시스). 나이스신용평가는 등급 하향의 주된 이유로 책임준공형 사업장의 대위변제와 대규모 손실을 들었습니다(MTN 2026. 7.).

확약을 받아도 대주단에 남는 가장 큰 리스크는 배상금이 결국 신탁사의 고유재산에서 나온다는 점입니다. 서울중앙지방법원 2025가합6252 판결(2026. 7. 23. 선고)은 책준 배상책임을 신탁사의 '고유 채무'로 보고 유한책임 항변을 배척했으므로, 신탁사의 자본과 유동성이 곧 회수의 한계가 됩니다.

신탁사 자력 배상은 고유재산에서 재무 악화가 곧 회수 위험	회수 시기·방식 분할상환 제안·공탁·협상 1심만 9개월~1년 10개월 걸린 예
배상 범위 원리금 전액인가 실제 손해인가 하급심 판단이 갈림	기한 연장 연장 특약·불가항력 해석 기한이 늘면 책임 시점도 늦어짐

자본 여력은 확약 규모에 비해 작았습니다. 한국신용평가 분석을 인용한 보도(2023년 3월)에 따르면 2021년 말 신탁사별 자기자본 대비 책준형 PF 대출잔액은 4.8~19.4배였고, 같은 기관 분석을 인용한 보도(2026년 2월)는 2025년 말 부채비율 150% 초과 부동산신탁사를 6곳으로 집계했습니다.

회수 방식도 바뀝니다. 무궁화신탁은 소송을 멈추고 남은 원금을 3년 거치 뒤 5년간 나눠 갚겠다고 제안했고(서울경제 2026. 3.), 신한자산신탁은 패소 금액 일부를 공탁·대위변제 절차로 처리했습니다(뉴스토마토 2026. 2.).

배상 범위와 기한도 다퉈집니다. 서울중앙지방법원 2025가합3727 판결(2026. 9. 9. 선고)은 후순위 대주의 청구에서 배상 조항을 손해배상액의 예정으로 보지 않고 기각했고(문언별 판단은 후속 편), 공사기간이 늘면 책준기한도 늘어난다는 특약으로 신탁사가 이긴 판결도 보도됐습니다(파이낸셜뉴스 2026. 8.). 2026. 4.에는 정부가 중동전쟁을 책준기한 연장이 가능한 불가항력 사유로 해석해(2025. 5. 이후 신규 PF 대출계약부터) 연장 사유도 넓어졌고, 대주단의 대출 실행·자금 집행 경위를 둘러싼 다툼도 이어지고 있습니다.

회계상 책임준공확약은 통상 신탁사 기한 도과 전에는 재무상태표에 부채로 잡히지 않지만, 공시에서 빠지는 위험은 아닙니다. 금융감독원의 2026. 6. 중점심사 예고 보도에 따르면 자원 유출 가능성이 희박하지 않으면 우발부채로 주석에 공시하고, 가능성이 높아지면 그 기간에 충당부채를 인식해야 합니다(한국경제·뉴데일리 2026. 6.). 충당부채 요건은 현재의무, 높은 유출 가능성, 신뢰성 있는 금액 추정입니다(K-IFRS 제1037호 문단 14).

실제로 기한 도과·패소 단계에서는 충당부채·충당금이 잡혔습니다. KB부동산신탁의 책준 미이행 사업장 관련 충당부채는 2025년 말 약 1448억 원에서 2026년 상반기 3191억 원으로 늘었고(KB금융 반기보고서 인용 보도, MTN 2026. 9.), 신한자산신탁은 1심에서 전액 배상 판결이 나온 사건의 판결 금액을 충당부채로 반영했으며(뉴스토마토 2026. 2.), 코람코자산신탁도 패소 사업장에 미리 충당금을 쌓았습니다(디지털타임스 2024. 2.).

금융감독원은 2024. 2. 부동산신탁사 간담회에서 우발채무 등 신탁 사업의 실질적 리스크가 순자본비율(NCR)에 제대로 반영되도록 제도를 보완하겠다고 했다는 보도가 있었고(뉴시스 2024. 2.), 2026. 3. 19. 간담회에서는 준공기간이 지난 책임준공형 사업장은 소송과 관계없이 충당금을 선제적으로 쌓으라고 요구했다는 보도가 나왔습니다(아시아경제 2026. 3.).

'오프밸런스'라는 설명은 어디까지 맞나

이른바 부외(오프밸런스) 위험이라는 설명은 기한 도과 전에는 보통 재무상태표에 부채로 잡히지 않는다는 뜻으로만 맞습니다. 감독당국·신용평가사·언론은 이 위험을 주로 우발채무·우발부채로 불러 왔습니다.

책임준공확약이 금융보증계약(K-IFRS 제1109호)에 해당하는지에 관한 공식 해석은 확인되지 않아, 이 글은 보도된 처리를 기준으로 설명했습니다.

2025년 제도 변화로 책준 리스크의 무게는 신탁사 쪽에서는 자본 규제로, 대주단 쪽에서는 계약 조건으로 옮겨 갔습니다. 상당수 기준이 시행 뒤 새로 맺는 계약에 적용되므로 진행 중인 사업장은 기존 문언으로 판단됩니다.

대주단 쪽 변화는 배상의 크기보다 시기와 순서에서 먼저 체감됩니다. 옛 계약에서는 필수사업비를 넘는 추가 투입금을 대출금보다 먼저 회수할 수 없다고 본 판결이 보도됐지만(3장), 새 계약은 신탁사 집행 필수사업비를 앞세웁니다. 모범규준을 지킨 계약은 신탁사의 NCR 위험값이 일부 경감되므로 새 계약의 배상 조항은 모범규준과 함께 읽어야 합니다.

신탁사 재무 점검 ☐ 신용등급·등급 전망과 부채비율 추이 ☐ 신탁계정대 규모와 대손충당금 적립 수준 ☐ 감사보고서의 우발부채 주석과 충당부채 공시 ☐ 대주주 증자 등 자본 확충 계획

새 계약 조항 점검 ☐ 배상 이행 시기를 신탁정산 뒤로 정했는지 ☐ 신탁사 집행 필수사업비의 상환 순위 ☐ 시공사 공사기간 연장과 신탁사 기한의 연동 ☐ 공사보험금·계약이행보증금의 사용 순서

확약서·신탁계약 특약·대출약정과 해당 신탁사의 최근 공시·신용등급 자료를 갖춰 로엘법무법인 금융팀(PF·부동산금융)과 상담하시면, 사업장별 회수 리스크와 새 계약의 배상 시기·순위 조항을 검토할 수 있습니다.