로엘법무법인 부산민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 시행사에 지급한 2천만 원대의 신청금을 전액 반환받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 신축 주상복합 아파트에 관하여 미계약호수 발생 시 최우선분양 기회를 부여받는 계약을 체결하고 신청금을 지급하였으나, 사용승인 이후 약정 기한 내 본계약 체결이 이루어지지 않았습니다. 시행사가 신청금을 계약금으로 간주하여 반환을 거부하자, 계약의 법적 성질과 기한도래로 인한 실효 여부가 핵심 쟁점이 되었습니다.

민법 제147조 제2항은 종기 있는 법률행위는 기한이 도래한 때부터 그 효력을 잃는다고 규정하고 있습니다. 즉, 일정 기한 내에 본계약 체결이라는 조건이 성취되지 않으면 그 법률행위는 효력을 상실하게 됩니다.

민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 규정하고 있습니다. 계약이 실효된 이상 그에 따라 수령한 금원은 법률상 원인을 상실하여 부당이득반환 대상이 됩니다.

민사사건에서 부당이득반환청구가 인용되기 위해서는 수익, 손해, 인과관계, 법률상 원인의 부존재가 모두 입증되어야 합니다.

의뢰인은 시행사가 신축 중이던 주상복합 아파트의 특정 호수에 관하여 예정 분양대금 2억 3천만 원대, 신청금 2천만 원대로 정하고, 입주자모집공고 후 미계약호수가 발생할 경우 사용승인일로부터 2주 이내 최우선분양 기회를 부여받기로 하는 내용의 계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 계약 체결과 함께 신청금을 송금하였습니다.

이후 시행사는 사용승인을 받은 다음 의뢰인에게 본 공급계약을 체결할 수 있다고 통보하였고, 의뢰인은 해당 부동산을 점검하였으나 최종적으로 본계약 체결에는 이르지 못하였습니다. 의뢰인이 신청금 반환을 요구하였으나 시행사가 이를 거부하자, 의뢰인은 부산민사전문변호사를 선임하여 신청금 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 이 사건 계약의 법적 성질이었습니다. 시행사는 비록 형식상 "최우선분양의 기회"를 부여하는 약정이라고 표시되어 있으나, 실질적으로는 본 공급계약과 동일한 것이고 신청금은 계약금의 성격을 가지므로 의뢰인이 임의로 계약을 취소한 이상 계약금 포기 약정에 따라 반환의무가 없다고 주장하였습니다.

이에 대해 부산민사전문변호사는 계약서 문언과 부속서류를 면밀히 분석하여, 이 사건 계약이 본계약이 아닌 사전 단계의 우선분양권 부여 계약임을 입증하였습니다. 특히 계약서에 "공급계약서 작성은 준공 후 14일 이내에 체결한다"는 기한이 명시되어 있는 점, 같은 기한이 호수지정동의서에도 동일하게 기재되어 있는 점을 근거로, 이 사건 계약은 본 공급계약 체결을 정지조건 내지 기한으로 하는 예약적 성격의 약정에 해당한다는 법리를 구성하였습니다.

제2 쟁점은 기한 도과에 따른 계약 실효 여부였습니다. 부산민사전문변호사는 사용승인일로부터 14일 이내라는 기한이 도과하였음에도 본 공급계약이 체결되지 않은 사실을 입증하고, 민법 제147조에 따라 종기가 도래한 시점에 이 사건 계약은 효력을 상실하였다고 주장하였습니다. 더 나아가 상대방 스스로 제출한 준비서면에서 의뢰인의 본계약 체결 권리가 기한부 권리임을 인정하는 취지의 기재가 있음을 지적하며, 자백 또는 자기모순 진술임을 강조하는 변론을 전개하였습니다.

제3 쟁점은 신청금의 부당이득 해당성이었습니다. 부산민사전문변호사는 계약이 실효된 이상 시행사가 보유하고 있는 신청금은 법률상 원인을 상실한 이익이므로 민법 제741조에 따라 의뢰인에게 전액 반환되어야 한다는 점을 체계적으로 입증하였습니다.

로엘법무법인 부산민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 청구한 신청금 전액에 대한 반환 판결을 받았고, 시행사가 항소하였으나 항소심에서도 동일한 결론이 유지되어 판결이 확정되었습니다. 계약서 문언과 부속서류상 기한 조항을 일관되게 해석함으로써, 형식상 우선분양권 부여 계약이라는 외관에도 불구하고 실질을 계약금 약정으로 재구성하려던 시행사의 주장을 차단한 변론이 받아들여진 결과입니다.

분양 단계의 우선분양권 부여 계약, 호수지정동의서, 가계약서 등 본계약 이전 단계의 약정에서 분쟁이 발생한 경우, 계약서 문언과 부속서류에 명시된 기한 조항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 계약의 외관이 계약금 약정처럼 보이더라도, 본계약 체결을 정지조건 또는 기한으로 하는 예약적 성격이 인정되면 기한 도과로 계약이 실효되어 신청금의 부당이득반환이 가능할 수 있습니다.

상대방이 제출한 서면의 문구를 역으로 인용하여 권리의 기한부 성격을 입증하는 방식의 변론도 효과적일 수 있으므로, 상대방의 주장 내용까지 전략적으로 활용하는 접근이 필요합니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 부산민사전문변호사의 초기 상담을 통해 계약서의 법적 성질에 대한 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.