로엘법무법인 창원민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 4천만 원대의 가계약금 반환 및 배액배상 청구 소송에서 전부 승소하여 일체의 배상의무가 없음을 확인받았습니다. 의뢰인은 창원 소재 아파트 소유자로서 중개인을 통해 매수 의사를 밝힌 상대방으로부터 가계약금 명목으로 1천만 원대를 입금받았으나, 사정상 계약 진행이 어려워지자 상대방이 매매계약 성립을 주장하며 소송을 제기하였습니다. 본 사건의 핵심 쟁점은 정식 매매계약이 성립하였는지, 그리고 계약금을 위약금으로 보는 특약이 존재하였는지 여부였습니다.

민법 제527조는 계약의 청약은 이를 철회하지 못한다고 규정하면서도, 계약의 성립을 위해서는 청약과 승낙의 의사표시 합치가 있어야 함을 전제로 합니다. 민법 제534조는 청약자의 의사표시에 변경을 가하거나 조건을 붙여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만 판례는 계약금 배액배상 책임이 인정되기 위해서는 본계약이 유효하게 성립하고 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 존재해야 한다고 보고 있습니다.

의뢰인은 창원 소재 아파트의 소유자로, 해당 부동산을 매도할 의사로 중개사무소에 매물을 내놓았습니다. 상대방은 중개인을 통해 이 사건 아파트를 매수하겠다는 의사를 표시하였고, 중개사가 매매대금, 잔금기일 등의 조건을 문자메시지로 정리해 양측에 전달하는 과정이 있었습니다. 이후 상대방은 의뢰인의 계좌로 가계약금 명목의 1천만 원대 금원을 송금하였는데, 이는 중개사가 1천만 원을 송금하라고 한 안내와 달리 상대방이 일방적으로 1천만 원대를 송금한 것이었습니다. 그러나 의뢰인은 여러 사정으로 인해 매매계약 진행이 어려워졌고, 이에 상대방은 정식 매매계약이 성립하였음을 전제로 가계약금 1천만 원대의 반환과 함께 계약금 3천만 원대의 배액에 해당하는 손해배상금을 청구하는 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 의뢰인과 상대방 사이에 정식 매매계약이 성립하였는지 여부였습니다. 상대방은 의뢰인이 계좌번호를 제공한 점, 중개사가 매매목적물, 매매대금, 계약금, 잔금 액수와 날짜를 문자메시지로 정리한 점, 중개사가 작성한 매매계약서가 존재한다는 점을 근거로 계약 성립을 주장하였습니다. 이에 대해 창원민사전문변호사는 의뢰인과 상대방 사이에 정식의 매매계약서가 작성되거나 서명·날인된 사실이 없다는 점, 상대방이 제출한 계약서는 중개인이 본계약 체결에 앞서 초안 형태로 만든 것일 뿐이며 의뢰인에게 교부되거나 의뢰인의 확인을 받은 바 없다는 점을 구체적으로 입증하였습니다.

제2 쟁점은 계약의 본질적 내용이 확정되었는지 여부였습니다. 창원민사전문변호사는 중개사가 보낸 문자메시지만으로는 계약금 액수와 잔금 지급 기일 등 매매계약의 중요사항이 확정되었다고 볼 수 없다는 점을 강조하였습니다. 또한 의뢰인이 해당 문자메시지를 실제로 수신·확인하였는지조차 명확하지 않으며, 설령 수신하였다 하더라도 의뢰인이 이를 승낙한다는 의사를 명시적으로 표시한 사실이 없음을 지적하였습니다. 청약과 승낙의 합치가 없는 이상 민법상 계약의 성립 요건이 충족되지 않는다는 법리를 체계적으로 제시하였습니다.

제3 쟁점은 가계약금의 성격과 위약금 특약의 존부였습니다. 창원민사전문변호사는 상대방이 송금한 1천만 원대는 계약금 액수가 확정되지 않은 상태에서 임의로 송금된 것이고, 중개사가 1천만 원 송금을 안내하였음에도 상대방이 일방적으로 1천만 원대를 송금한 사실을 들어 가계약금의 액수 자체도 확정되지 않았음을 입증하였습니다. 나아가 민법 제565조에 따른 배액배상 책임이 인정되려면 계약금을 위약금으로 한다는 별도의 특약이 존재해야 하는데, 본 사건에서는 그러한 특약이 존재하지 않으므로 배액배상 청구는 법적 근거가 없음을 강조하였습니다.

로엘법무법인 창원민사전문변호사의 조력으로 법원은 상대방의 청구에 대해 원고의 청구를 모두 기각하는 판결을 선고하였고, 의뢰인은 전부 승소하여 가계약금 반환 및 배액배상 의무가 없음을 확인받았습니다. 본 사례는 부동산 매매 과정에서 중개인을 통한 조건 협의와 일부 금원 송금이 있었다는 사정만으로 곧바로 정식 매매계약이 성립하였다고 단정할 수 없음을 보여주는 의미 있는 사건입니다. 특히 계약의 본질적 내용이 확정되지 않은 단계에서 송금된 가계약금에 관하여, 위약금 특약 없이 배액배상 책임을 묻기 어렵다는 법리가 변론 과정에서 충실히 다루어졌다는 점에서 유사 분쟁에 참고가 될 수 있습니다.

부동산 가계약금 분쟁인 경우, 정식 매매계약서 작성 여부, 계약의 본질적 내용(매매대금·계약금·잔금기일 등)의 확정 여부, 청약과 승낙의 명시적 의사표시 존부를 시간 순으로 정리하는 것이 중요합니다.

계약금 배액배상 청구를 방어하는 상황이라면, 계약금을 위약금으로 한다는 특약의 존부가 결정적 쟁점이 되므로 중개사가 주고받은 문자메시지, 계약서 초안의 작성 경위 등을 빠짐없이 확보해 두는 것이 안전합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 창원민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 바람직합니다.