로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인(금융기관 컨소시엄)은 부동산 개발사업의 책임준공의무를 위반한 신탁사를 상대로 약 396억 원의 대출원리금 전액을 손해배상으로 인정받는 전부 승소 판결을 이끌어냈습니다. 의뢰인들은 한 부동산 개발사업에 거액의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 실행하였고, 피고인 신탁사는 사업의 책임준공을 확약하였습니다. 그러나 신탁사가 약정한 기한 내에 건물을 준공하지 못하자, 신탁사는 손해배상액의 예정 약정의 효력을 다투며 책임을 회피하려 하였습니다.

본 사건의 핵심 법리는 민법 제398조의 '손해배상액의 예정'입니다. 민법 제398조 제1항은 "당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 손해배상액이 예정된 경우, 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액수를 증명하지 않고도 예정된 배상액을 청구할 수 있는 이점이 있습니다. 다만, 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있습니다.

본 사건에서 피고인 신탁사는 책임준공의무 위반 시 '대출원리금 및 연체이자'를 배상하기로 한 약정이 자본시장법상 손실보전 금지, 무인가 지급보증, 신탁법상 유한책임 원칙 등에 위배되어 무효라고 주장하였으나, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

의뢰인인 금융기관 컨소시엄은 한 도시형생활주택 신축 사업에 약 396억 원 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 실행했습니다. 이 과정에서 사업의 수탁자인 피고 신탁사는 대주단인 의뢰인들에게 '책임준공이행확약'을 제공했습니다. 이 확약은 시공사가 기한 내에 건물을 준공하지 못할 경우, 신탁사가 6개월의 추가 기간 내에 반드시 건물을 책임지고 준공하며, 만약 이마저도 이행하지 못하면 그로 인한 손해로서 '대출원리금 및 연체이자' 전액을 대주단에 배상한다는 내용이었습니다.

예상대로 시공사의 공사가 지연되었고, 뒤이어 준공 의무를 승계한 피고 신탁사마저 약정된 최종 기한을 훌쩍 넘기도록 건물을 완공하지 못했습니다. 이에 의뢰인들은 확약 내용에 따라 대출원리금 전액의 배상을 요구했으나, 신탁사는 해당 약정이 손해배상액의 예정이 아니며, 설령 그렇다 하더라도 자본시장법 등에 위배되어 무효라고 주장하며 지급을 거절했습니다. 결국 의뢰인들은 로엘법무법인을 찾아와 법적 대응을 의뢰하였습니다.

본 소송은 부동산 PF 대출 약정의 핵심 담보 장치인 '책임준공확약'의 법적 효력을 정면으로 다투는 사건이었습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 다음과 같은 쟁점에 집중하여 변론을 펼쳤습니다.

• 제1 쟁점

  책임준공 약정의 성격 - 단순 손해배상 약정인가, 손해배상액의 예정인가?

• 대응 논리

  로엘법무법인은 해당 조항이 손해 발생 및 손해액 입증의 곤란을 덜기 위한 '손해배상액의 예정'에 해당함을 강력히 주장했습니다. 계약서에 '손해(대출원리금 및 연체이자)'라고 명확히 명시된 점, 이 조항이 없었다면 대주단이 거액의 대출을 실행하지 않았을 것이라는 점 등 계약 체결의 경위와 당사자의 진정한 의사를 집중적으로 파고들었습니다.

• 입증 방법

  대출약정서, 신탁계약서, 책임준공이행확약서 등 관련 계약 문서의 문언을 체계적으로 분석하고, 부동산 PF 금융 구조의 특수성을 설명하며 해당 약정이 대주단의 채권 회수를 보장하는 핵심적인 장치임을 법원에 설득력 있게 제시했습니다.

• 제2 쟁점

  신탁사의 무효 주장 - 자본시장법, 신탁법 위반 여부

• 대응 논리

  피고 신탁사는 해당 약정이 자본시장법상 '손실보전 금지' 및 '무인가 지급보증'에 해당하고, 신탁법상 '유한책임 원칙'에 위배되어 무효라고 주장했습니다. 이에 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는, 이 사건 의무는 신탁사가 자신의 고유한 '책임준공의무'를 불이행한 데 따른 손해배상책임이지, 제3자의 채무를 보증하거나 수탁재산의 손실을 보전하는 것이 아님을 명확히 구분하여 반박했습니다.

• 입증 방법

  관련 법령의 입법 취지와 판례를 제시하며, 피고의 책임이 신탁계약상 스스로 부담하기로 한 적극적인 의무에서 비롯된 것임을 논증했습니다. 또한, 금융감독원의 과거 유권해석 등을 근거로 이러한 책임준공확약이 업계 관행상 유효하게 통용되고 있음을 부각하며 피고 주장의 부당함을 밝혔습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 체계적이고 논리적인 변론을 통해, 재판부는 의뢰인의 주장을 모두 받아들였습니다. 법원은 이 사건 약정이 단순한 손해배상 약정이 아닌 '손해배상액의 예정'에 해당한다고 명확히 판단했습니다. 또한, 신탁사가 주장한 자본시장법, 신탁법 위반 등 모든 무효 주장을 배척하며 약정의 유효성을 전면 인정했습니다.

그 결과, 의뢰인(의 채권을 양수한 승계참가인)은 피고 신탁사로부터 대출원리금 396억 원 전액 및 이에 대한 지연손해금을 지급받으라는 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다.

부동산 PF 약정에서 '책임준공의무' 및 '손해배상액 예정' 조항은 대주단의 채권 회수를 위한 핵심 안전장치이므로, 계약 체결 시 문언을 매우 명확하고 구체적으로 규정하는 것이 중요합니다.