로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단 점유하던 상대방으로부터 건물 전부를 인도받고 신탁재산에 대한 관리권을 회복하는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약에 따라 서울 소재 집합건물 지하층의 소유권을 이전받은 수탁자였으나, 시행사 대표자의 배우자가 임대차계약을 근거로 해당 부동산을 점유하며 영업을 지속하였습니다. 상대방은 유치권자의 간접점유를 매개로 정당한 점유 권원이 있다고 다투었고, 유치권 항변의 성립 여부와 유치권자의 임대 권한 유무가 핵심 쟁점이 되었습니다.

민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으며, 제214조는 소유권에 기한 방해배제청구권을 규정하고 있습니다. 민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있도록 규정하여 유치권의 요건을 정하고 있습니다. 민법 제324조 제2항은 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보로 제공하지 못한다고 규정하고 있어, 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차로 인한 임차인의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원으로 인정되지 않습니다. 신탁법상 신탁재산의 수탁자는 대내외적으로 완전한 소유권자의 지위에서 신탁재산을 관리할 권한과 의무를 부담합니다.

서울 소재 집합건물을 신축하던 시행사는 공사대금 조달을 위하여 금융기관과 대출약정을 체결하면서, 2022년 의뢰인과 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 시행사는 해당 집합건물 중 지하 1층과 지하 2층 부동산에 관하여 소유권보존등기를 마친 후, 신탁을 원인으로 의뢰인 앞으로 소유권이전등기를 경료하였습니다. 그런데 같은 해 시행사 대표자의 배우자인 상대방은 시행사와 사이에 임대차계약을 체결한 후 해당 지하층에서 수족관과 카페 영업을 영위하며 부동산을 점유하기 시작하였습니다. 이에 의뢰인은 수탁자로서 소유권에 기한 인도청구권을 행사하기 위하여 상대방을 상대로 건물인도 청구 소송을 제기하였고, 상대방은 점유 개시 이전부터 공사대금 채권자들이 유치권을 행사하고 있었으며 자신은 유치권자와 시행사 사이의 합의를 통해 임대차계약을 체결하였으므로 유치권자가 자신을 매개로 간접점유 형태로 유치권을 계속 행사하는 것이라고 항변하였습니다.

제1 쟁점은 의뢰인이 수탁자로서 인도청구의 주체가 될 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁계약에 따라 의뢰인 앞으로 소유권이전등기가 적법하게 마쳐진 이상 의뢰인이 대내외적으로 완전한 소유권을 취득하였고, 따라서 민법 제213조 및 제214조에 따른 소유권에 기한 방해배제청구권의 정당한 행사 주체에 해당함을 명확히 하였습니다.

제2 쟁점은 상대방이 주장하는 유치권자의 선행 점유가 실제로 존재하였는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 상대방의 점유 개시 시점 이전 단계에서 유치권자의 점유 사실을 인정할 만한 객관적 증거가 없음을 집중 부각하였습니다. 1순위 우선수익자인 금융기관이 대출 심사 당시 현장 실사를 통해 유치권자 또는 기타 점유자의 부존재를 확인한 사정, 감정평가 과정에서도 유치권 등 권리제한사항이 보고되지 않은 사정, 상대방과 시행사 사이에 작성된 임대차계약서에 유치권의 존재를 짐작케 할 어떠한 기재도 없는 사정을 종합적으로 입증 자료로 제출하였습니다.

제3 쟁점은 가사 유치권자의 점유가 인정되더라도 그로부터 임차한 상대방이 소유자에게 대항할 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 민법 제324조 제2항을 근거로, 유치권자는 채무자 내지 소유자의 승낙 없이 유치물을 타에 임대할 권한이 없으며, 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차로 인하여 유치물을 임차한 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 점유로 평가될 수 없다는 확립된 법리를 제시하였습니다. 이를 통해 상대방이 유치권을 원용하여 신탁 수탁자인 의뢰인의 인도 청구에 대항할 수 없음을 체계적으로 변론하였습니다.

법원은 로엘법무법인 서울부동산전문변호사가 제시한 법리와 입증을 모두 수용하여 상대방의 유치권 항변을 배척하고, 상대방으로 하여금 의뢰인에게 해당 부동산을 인도하도록 하는 판결을 선고하였습니다. 소송비용은 상대방이 부담하도록 정해졌고, 가집행도 허용되어 의뢰인은 판결의 신속한 집행이 가능한 상태에서 신탁재산에 대한 관리권을 회복할 수 있었습니다. 이는 부동산담보신탁의 수탁자가 가지는 소유권의 대외적 완전성을 확인함과 동시에, 형식적인 유치권 항변에 대한 엄격한 입증 책임 원칙을 재확인한 의미 있는 결과입니다.

부동산담보신탁의 수탁자가 명도소송을 제기하는 경우, 점유자가 유치권 또는 임대차 등 점유 권원을 주장할 가능성이 높으므로, 신탁등기 경료 시점에 현장 점유 상태에 관한 객관적 자료(현장 실사 보고서, 감정평가서, 대출 심사 자료 등)를 미리 확보해 두는 것이 분쟁 단계에서 결정적 증거가 됩니다.

유치권자로부터 임차하였다는 주장에 대해서는 민법 제324조 제2항에 따른 소유자 승낙 유무를 다투는 것이 핵심이므로, 단순한 유치권 존부 다툼에 그치지 않고 임대 권한 유무까지 함께 쟁점화하는 전략이 필요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁계약 구조, 점유 경위, 유치권 항변의 신빙성 등을 종합적으로 평가받는 것이 안전합니다.