• PF 대주단 측 승소… "신탁사 책임준공 위반 시 손해배상액 예정 효력 인정"

자본시장법•신탁법•보험업법 위반 및 감액 주장 모두 배척… 신탁사 책임준공 분쟁의 명확한 판단 기준 제시
최근 서울중앙지방법원(제28민사부)이 KB부동산신탁을 상대로 제기된 책임준공의무 불이행에 따른 손해배상 청구 소송(서울지방법원 2026. 7. 23. 선고 2025가합6252 판결)에서, 신탁사의 책임준공의무 위반으로 인한 대출원금 전액 배상 책임을 인정하며 원고 측(원고 승계참가인 : 주식회사 새마을금고자산관리회사, 원고 측 소송대리인 : 로엘법무법인) 승소 판결을 선고하였다.

이번 판결은 신탁사가 약정한 책임준공기한을 준수하지 못한 경우, 설령 사후에 건물이 완공되었거나, 대출만기일을 책임준공기한 이후까지 연장해주는 등의 사정이 있었다 하더라도 대출원리금 및 연체이자 상당의 손해배상액 예정 효력이 인정됨을 재확인하였다는 점에서 신탁업계 및 부동산금융 시장에 중요한 선례가 될 것으로 전망된다.

■ 사건의 개요

이 사건은 서울 서대문구 창천동 일원 도시형생활주택 및 근린생활시설 신축 사업(PF) 과정에서 발생하였다. 서울축산새마을금고를 비롯한 14개 새마을금고로 구성된 대주단은 차주에게 총 396억 원 규모의 대출을 실행하였고, 수탁자인 KB부동산신탁은 시공사의 책임준공 불이행 시 최초 인출일로부터 27개월 이내(2022년 11월 28일)에 건물을 책임준공하겠다는 내용의 관리형 토지신탁계약 및 책임준공이행확약서를 교부하였다.

그러나 KB부동산신탁은 약정된 책임준공기한을 넘겨 약 1년 10개월이 지난 2024년 9월 경에야 비로소 건물을 준공하였다. 이에 대주단은 KB부동산신탁을 상대로 책임준공확약에 따른 손해배상을 청구하였다. 이후 원고들로부터 대출채권 및 관련 권리를 양수한 주식회사 새마을금고자산관리회사가 원고들의 승계참가인으로서 소송에 참가하였다.

■ 주요 쟁점에 대한 법원의 판단

1. 책임준공확약상 손해배상 조항의 성격: "실손해가 아닌 손해배상액의 예정"
KB부동산신탁 측은 책임준공을 사후에 완료하였으므로 이행지체에 따른 실제 발생 손해(약 1억 8천만 원 상당)로 배상책임이 국한되어야 한다고 다투었다. 그러나 재판부는 원고 측 주장을 받아들여 신탁계약 및 확약서상의 '손해(대출원리금 및 연체이자)' 문언은 분쟁 방지 및 손해 입증의 곤란을 피하기 위해 지급해야 할 손해배상액을 미리 정해둔 '손해배상액의 예정'에 해당한다고 보았다. 따라서 기한 후 완성 여부와 상관없이 약정한 손해배상액을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

2. 피고의 자본시장법·신탁법·보험업법 위반 주장 모두 배척
KB부동산신탁 측은 해당 약정이 자본시장법상 손실보전·이익보장 금지 및 무인가 지급보증 금지 위반, 신탁법상 수탁자 유한책임 원칙 위반, 보험업법상 무허가 보증보험 위반 등에 해당하여 무효라고도 주장하였다.

그러나 재판부는 ① 신탁사의 배상책임은 시공사 관리·감독 및 본인의 책임준공의무 불이행에 따른 '고유 채무'에 해당하므로 자본시장법상 손실보전, 지급보증에 해당하지 않고, ② 신탁법에서 정한 수탁자의 유한책임은 신탁재산 관리·처분에 따른 채무에 적용될 뿐 고유의 의무 위반으로 인한 손해배상에는 적용되지 않으며, ③ 신탁사가 부담하는 책임준공의무는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 수도 없다고 판시하여 피고 측 항변을 모두 배척하였다.

3. 손해배상 예정액의 직권 감액도 불인정
KB부동산신탁은 배상금액이 과다하므로 직권 감액되어야 한다고도 호소하였으나, 재판부는 신탁사가 높은 수준의 신탁보수를 수령하며 리스크를 고려해 계약을 체결한 점, 대주단 측에 책임준공 위반과 관련한 귀책사유가 없는 점, 부동산 시장의 불확실성 등을 고려할 때 대출원금 396억 원 및 지연손해금 전액을 인정하는 것이 정당하며 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판단하였다.

■ 이번 판결의 파급 효과 및 향후의 전망

원고들 및 승계참가인을 대리한 로엘법무법인은 복잡한 부동산금융·신탁 구조와 관련 법리를 체계적으로 분석하여 신탁사의 배상책임 성격을 명확히 정립하고, 피고 측의 자본시장법·신탁법 위반 등 다양한 항변 논리를 효과적으로 배척함으로써 청구금액 전액 인용 결정을 이끌어냈다.

특히, 이 사건에서는 관련 하급심 판결에서는 진행되지 않았던 신탁재산의 감정절차까지 진행되었음에도 법원은 여전히 신탁재산의 준공 여부나 감정금액의 다소(多少)와 무관하게 계약서에서 명시된 손해배상금액으로 배상책임을 인정하였다. 이번 판결은 향후 계속 중이거나 추가 발생할 신탁사 책임준공 관련 분쟁에서 대주단의 권리 보호 기준을 명확히 제시한 핵심 선례가 될 것으로 보인다.

로엘법무법인 정태근 변호사는 "이번 판결은 신탁사의 책임준공확약상 손해배상 조항의 법적 성격, 자본시장법 등 타 법령과의 관계, 감액 여부 등 주요 쟁점에 대해 법원이 명확한 기준과 그에 대한 판단을 재확인했다는 점에서 큰 의미가 있다"며, "앞으로도 부동산금융, 채권관리 및 신탁 분야에서 축적된 송무·자문 노하우를 바탕으로 금융기관 및 투자자의 리스크 방지와 채권 회수를 위한 최적의 법률 솔루션을 제공할 것"이라고 밝혔다.
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